나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [19] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

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교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (19)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

토지 지분: 14.44㎡ (약 4.37평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물 지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치하며, ""중일초등학교"" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥 개발지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로는 포장된 중로를 이용하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소 기준 권리는 2017년 3월 6일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 1,392,000,000원)입니다. 본 경매는 수협은행의 임의경매 신청(2025년 6월 17일 접수, 사건번호 2025타경1317)으로 진행되고 있습니다. 등기부상 기타 권리로는 용인시의 압류(2025년 11월 17일 접수) 등이 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

건축물대장상 총 22개 호실이 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건(5층 503호)에 대한 직접적인 임차인 정보는 명시되어 있지 않으나, 건물 내 다수의 호실에 임차인이 존재하며, 다음과 같은 임차권 설정 내역이 등기되어 있습니다.

* 2층 201호: 임차인 변 / 보증금 175,000,000원

* 2층 206호: 임차인 김 / 보증금 115,500,000원

* 3층 301호: 임차인 이 / 보증금 165,000,000원

* 3층 303호: 임차인 배 / 보증금 110,250,000원

* 3층 304호: 임차인 김 / 보증금 110,250,000원

* 3층 305호: 임차인 유 / 보증금 130,000,000원

* 4층 401호: 임차인 박 / 보증금 164,850,000원

* 4층 403호: 임차인 이 / 보증금 105,000,000원

* 4층 404호: 임차인 이 / 보증금 130,000,000원

* 4층 405호: 임차인 유 / 보증금 110,250,000원

* 4층 406호: 임차인 노 / 보증금 110,250,000원

또한, 주택도시보증공사(양도인: 정 ) 명의의 임차권(보증금 130,000,000원, 전입/확정일자 2022.02.25)이 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상 모든 임차권은 말소 기준 권리보다 후순위이거나 명시적으로 말소 예정으로 기재되어 있어, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 미상의 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 확인 및 점유 관계 명확히 파악이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 신흥 개발 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 및 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 오피스텔로서 위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별 난방 시설 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

남측 인근에 중일초등학교가 위치하여 통학이 편리한 환경입니다.

5.3. 주변 환경

주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 임차인 존재

건물 내 여러 호실에 임차인이 거주하고 있어, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 비록 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 채무 불이행 시 다른 담보 물건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

2017년 3월 2일에 사용승인된 건물로, 신축 건물은 아니므로 내부 시설의 노후화나 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동의 신흥 개발지구 내에 위치한 오피스텔로, 준수한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 환경이 양호하며, 학교와 근린생활시설이 인접해 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내 다수의 임차인이 존재하고 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매를 통한 시세차익 기대

감정가(123,000,000원) 및 유사 물건의 시세(약 130,000,000원 ~ 135,000,000원)를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 개발 호재

본 물건이 위치한 지역은 신흥 개발지대로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 안정적인 임대 수요

오피스텔의 용도와 주변 환경을 고려할 때, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 대략 130,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며 인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가 123,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.