나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [9] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (9)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층 305호

용도: 오피스텔

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

건물 사용승인일: 2017년 3월 2일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

건물 면적: 27.62㎡ (약 8.35평)

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 123,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로서 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 현황

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2017년 3월 6일 접수된 수협은행 근저당권 (1,392,000,000원)

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (지상권 등 없음)

3.3. 임차인 분석

본건 3층 305호에는 유현창 임차인이 거주 중인 것으로 파악됨.

보증금: 130,000,000원

점유 개시일: 2022년 9월 26일

확정일자: 2024년 5월 3일

배당 신고일자: 2025년 2월 19일

권리분석 결과, 유현창 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금: 0원 (본건 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 배당 처리될 예정임)

임차인 이름: 유

3.4. 권리분석 요약

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담(임차인 보증금 등)은 없는 안전한 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 신흥 개발 지역으로, 지속적인 발전 가능성이 있음.

4.2. 상업 시설 및 편의 시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

4.3. 주변 시설

주변에 혐오시설은 파악되지 않았음.

중일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2017년 3월 2일에 사용 승인되었음.

오피스텔로서 기본적인 위생/급배수 시설, 승강기, 주차장, 도시가스에 의한 개별난방 시설, 현관 자동 개폐 시설 등이 완비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설 및 공원이 소재하여 생활 편의성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 권리적 리스크는 미미함. (다만, 명도 과정에서의 원만한 협조 여부는 별개 문제임)

6.2. 물리적/환경적 리스크

건축된 지 약 9년이 경과하였으나, 최신 건물에 비해 심각한 노후화나 구조적 문제는 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구의 신흥 개발 지역에 위치한 오피스텔로, 양호한 주위 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있음.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없고, 임차인의 보증금 역시 낙찰자가 인수하지 않는 조건이므로 매우 안전한 물건으로 평가됨.

신축 건물에 속하여 건물 상태도 양호하며, 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성 또한 우수함.

8. 투자 포인트

권리 관계가 깨끗하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자 가능.

지속적인 개발이 기대되는 신흥 지역에 위치.

젊은 층 또는 1인 가구 수요가 높은 오피스텔 상품.

상대적으로 저렴한 감정가 대비 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원임.

입력된 정보와 주변 시세 조사를 바탕으로, 인근 유사 면적/옵션의 오피스텔 매매가는 약 110,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 추정됨. (본건 건물의 경우, 전용면적 약 8.35평으로 소형 오피스텔임)

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 110,700,000원부터, 시세 최고가 수준인 123,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하는 것이 합리적임.

권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 123,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.