나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 덕OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453, 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

토지 면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지 지분: 26.84㎡ (약 8.12평)

건물 지분: 44.52㎡ (약 13.47평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 246,000,000원

1.3. 건물 상세 정보

건축 연도: 2020년 2월 25일 (사용승인일 2020년 9월 18일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

총 층수: 5층

총 세대수: 10세대

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 냉방 설비, 화재감지 설비, 개별난방.

주차: 건물 1층에 주차장(장애인 및 경차 전용 포함, 총 10대).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, '세류중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북동측으로는 폭 8~10m의 포장된 소로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래 계약 허가 구역으로도 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일까지).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 28일 접수된 덕성산업주식회사 근저당(을1)이며, 채권액은 1,680,000,000원입니다.

3.2. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 황호인)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 11월 1일

확정일자: 2022년 8월 30일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 인수되지 않습니다. 임대차 내역 등은 미상으로 탐문되었으나, 이는 등기부상 주택임차권(을2)이 말소되는 것으로 보아 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,070,400,823원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 세류동 일대는 주거용 건물(아파트, 다세대, 연립 등)과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합적인 상업 및 주거 지역입니다. 주변에 공장도 일부 소재하고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

세류중학교와 인접해 있어 학생 및 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있으며, 다양한 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로, 10세대가 거주 중인 건물입니다. 개별난방 시스템과 다양한 기본 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

단지 내 주차 공간(10대)이 마련되어 있으며, 인근에 세류중학교가 위치합니다. 추가적인 편의시설 및 공공시설은 주변 지역의 발달 수준에 따라 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상 현황과 등기부등본상 표기(철근콘크리트조 등)에 일부 상이점이 있으며, 1층 계단 밑 및 옥탑 부분의 물탱크가 현재 존재하지 않고 창고 형태로 이용되고 있습니다.

6.2. 임대 현황

건물이 현재 임대 중인 것으로 탐문되나, 구체적인 임대 내역은 확인되지 않았습니다.

6.3. 개발 제한

토지이용계획상 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 거래 시 해당 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과의 연계된 담보가 설정되어 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 일부 공부와의 차이점, 임대 내역 미상, 다양한 개발 제한 구역 지정 등은 사전에 충분히 인지하고 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 주거 수요: 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물(더스테이세류)의 거래 사례를 보면, 2026년 7월 8일, 전용면적 54.11㎡(약 19평) 물건이 260,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 44.52㎡(약 13.47평)으로, 이를 감안할 때 시세는 약 21,370,0000원 (54.11㎡ 기준 ㎡당 약 480만원 적용) 수준으로 추정됩니다. 감정가 246,000,000원을 고려했을 때, 본건의 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 221,400,000원에서, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 근접 수준인 약 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.