나이스옥션 법원경매 진주 2025타경977 [4] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층404호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건 중 4층 401호 외 5개호로서 (사용승인일 : 2017.01.09) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코 타일 마감 등, 창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 2) : 가벽 설치로 일부 현황 '사무소'로 이용 중이며, 일부 공실로 조사됩니다. 기호 3) : 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됩니다. 기호 4) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 5) : 업무시설이며, 현황 '공실' 로 조사됩니다. 기호 6) : 가벽 설치 되어 있으며 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

물건 비고

-업무시설이며, 현황 '사무소'로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경977 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경977 (4)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 404호

용도: 업무시설 (현황 '사무소'로 조사됨)

감정가: 396,000,000원

토지면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

건물면적: 96.60㎡ (약 29.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주문산농업협동조합

물건특이사항: 공동담보

주의사항: 본 물건은 업무시설이며, 현황 '사무소'로 조사됨.

건물 사용승인일: 2017년 1월 9일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 건물 남서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발 예정지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사찬빛 (2017-01-13)

* 근저당권: 문산농업협동조합 (2,080,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 진주문산농업협동조합 (1,801,383,632원) - 말소

* 가압류: 진주축산업협동조합 (86,647,498원) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,166,647,498원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사모비젠

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 '주식회사모비젠'은 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원이 있으나, 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자가 모두 미상이며 대항력이 없습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 진주시 충무공동의 한국토지주택공사 인근 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 근린생활시설 및 다양한 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 상업 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 왕복 2차선 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건이 속한 센트럴타워는 2017년 1월 9일에 사용승인된 건물입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지하 3층/지상 9층 규모이며, 총 61개의 호실을 포함하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 진주시 내동면 지역에서는 광역 쓰레기 매립장, 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오 시설에 대한 주민들의 반발이 계속되고 있어, 혁신도시 내 다른 지역의 혐오 시설 유치 관련 이슈는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 현재 본 물건 인근 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 용도: 본 물건은 업무시설로 분류되나, 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 향후 용도 변경이나 관련 법규 변경 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있으므로, 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2017년 사용승인이므로 신축 건물은 아니며, 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 위험: 일부 호실(기호 3, 5)이 공실로 조사된 바, 향후 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 충무공동의 혁신도시에 위치하여 행정 및 주요 기관과의 접근성이 우수한 업무시설입니다. 권리 관계는 말소될 예정인 권리가 다수이나, 상당한 금액의 채무가 설정되어 있어 경매 진행 시 유의해야 합니다. 현재 업무시설로 이용 중이며, 일부 공실이 확인되므로 임대 수요 및 공실률에 대한 면밀한 조사 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 진주혁신도시 내 한국토지주택공사 인근에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 주변 상업 및 업무 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 임대 수요 기대: 혁신도시 내 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 복합적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 감정가 및 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 입찰 전 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.