나이스옥션 법원경매 진주 2025타경977 [5] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층405호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건 중 4층 401호 외 5개호로서 (사용승인일 : 2017.01.09) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코 타일 마감 등, 창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 2) : 가벽 설치로 일부 현황 '사무소'로 이용 중이며, 일부 공실로 조사됩니다. 기호 3) : 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됩니다. 기호 4) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 5) : 업무시설이며, 현황 '공실' 로 조사됩니다. 기호 6) : 가벽 설치 되어 있으며 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

물건 비고

-업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경977 (5)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 에나로128번길 17 (충무공동 287-9) 센트럴타워 4층 405호

1.3. 용도

업무시설

1.4. 감정가

416,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 21.54㎡ (약 6.51평)

건물 면적: 101.47㎡ (약 30.69평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

진OOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

해당 물건은 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사되었습니다.

1.11. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층/지상 9층 건물 중 4층 405호, 사용승인일: 2017년 01월 09일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역 (2015-12-14)

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m ~ 25m) (중-집-1-66) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 혁신도시개발 예정지구

2.4. 인접 도로 상태

대상 물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오 시설

주변에 한국토지주택공사, 근린생활시설, 업무시설 등이 위치하고 있습니다. 주거 지역 및 상업 지역이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재 검색된 정보만으로는 특별한 혐오 시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 원도심 지역의 상가 공실률 증가 추세에 대한 뉴스가 있으나, 이는 혁신도시의 특정 상가 공실과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사체인지

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2020-10-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사플랜비

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자):

대항일자:

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사찬빛 (2017-01-13)

* 근저당: 문산농업협동조합 (2017-01-23, 채권금액 2,080,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 진주문산농업협동조합 (2025-10-14, 채권금액 1,801,383,632원)

* 가압류: 진주축산업협동조합 (2025-11-17, 채권금액 86,647,498원)

3.4. 등기부 채권 총액

2,166,647,498원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요는 있으나 구체적인 권리 내용은 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 센트럴타워 건물은 제1종 근린생활시설 및 업무시설 용도로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 주변에 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 혁신도시 내에 위치하여 관련 기업체 종사자 및 유관 기관 종사자들을 대상으로 한 잠재 고객층이 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 다른 상가 경매 사례에서 감정가의 낮은 비율로 낙찰되는 사례가 있어, 일부 상업시설의 공실이 존재하거나 상권 활력이 저하될 가능성도 배제할 수 없습니다.

4.2. 상권 특징

* 관공서 및 공공기관 밀집 지역 (한국토지주택공사 인근)

* 신축 상업 및 업무용 건물 밀집

* 유사 건물(윙스타워)의 경우 일부 상가 공실 언급이 있음

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의시설

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 사정도 보통 수준입니다.

5.3. 건축물 설비

건물에는 제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현황 '공실'로 조사되어 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 부담

등기부상 채무 총액이 약 21.6억 원에 달하여, 경매 낙찰 후에도 채무 관련 위험이 상존할 가능성이 있습니다.

6.3. 상권 침체 가능성

진주 혁신도시 내에서도 일부 신축 상가의 공실 문제가 나타나고 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 인수 또는 명도 관련 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시에 위치한 신축급 업무시설로, 접근성이 양호하고 주변에 관련 기관 및 기업이 밀집해 있어 잠재적 수요는 존재합니다. 그러나 현재 '공실' 상태이며, 등기부상 총 채무액이 매우 높아 권리 분석 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 상권 내 일부 공실 상황은 시장의 단기적인 수요를 가늠해 볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 신축급 업무시설로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 인프라 및 교통 환경 양호.

* 일괄 매각으로 인한 토지와 건물의 일체적 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 416,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 참고하되, 상기 명시된 공실 위험, 높은 채무 부담, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.