나이스옥션 법원경매 진주 2025타경977 [3] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층403호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건 중 4층 401호 외 5개호로서 (사용승인일 : 2017.01.09) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코 타일 마감 등, 창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 2) : 가벽 설치로 일부 현황 '사무소'로 이용 중이며, 일부 공실로 조사됩니다. 기호 3) : 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됩니다. 기호 4) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 5) : 업무시설이며, 현황 '공실' 로 조사됩니다. 기호 6) : 가벽 설치 되어 있으며 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

물건 비고

-업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경977 (3)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 403호

용도: 업무시설

감정가: 487,000,000원

토지면적: 25.18㎡ (약 7.62평)

토지 지분: 25.183㎡ (약 7.62평)

건물면적: 118.67㎡ (약 35.90평)

건물 지분: 118.67㎡ (약 35.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진 *

사용승인일: 2017년 1월 9일

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 (제공된 JSON 데이터 분석 결과. 물건 정보에는 업무시설로 명시됨.)

2. 입지조건

물건 위치: 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층 403호

주변 환경: '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 대상 물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발 예정지구입니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 문산농업협동조합 근저당 (2017년 1월 23일 접수, 채권액 2,080,000,000원)

등기부 요약:

소유권 보존: 주식회사찬빛 (2017년 1월 13일 접수)

근저당: 문산농업협동조합 (2,080,000,000원)

임의경매 개시결정: 진주문산농업협동조합 (1,801,383,632원, 2025년 10월 14일 접수)

가압류: 진주축산업협동조합 (86,647,498원, 2025년 11월 17일 접수)

등기부 채권 총액: 2,166,647,498원

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

주변 환경: '한국토지주택공사'와 인접한 지역으로, 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 이는 잠재적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소입니다.

교통 접근성: 남서측 도로에 인접하여 차량 접근성은 양호합니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 혁신도시 내 위치를 고려할 때 일정 수준의 대중교통망이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

현재 이용 현황: 대상 물건(403호)은 업무시설로 현황 '공실'로 조사되었습니다. 건물 내 다른 호실들도 일부는 사무소로 이용 중이나, 일부 공실로 조사되어 임대 시장 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

주요 시설: 한국토지주택공사 등 공공기관이 밀집한 지역으로, 관련 업무 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통망: 남서측으로 연결된 도로는 지역 내 이동 및 외부 접근성을 제공합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 혁신도시 개발 지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 403호가 '공실' 상태로 조사되어, 임대 수익 발생에 공백이 발생할 수 있습니다. 향후 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 '미상'으로 조사되어, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 0원 명시로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내 업무 밀집 지역에 위치한 센트럴타워 내 업무시설입니다. 한국토지주택공사 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안전성에 대한 신뢰도가 높습니다.

현재 403호는 공실 상태이나, 인근 지역의 개발 및 기관 입주로 인한 잠재적 임대 수요가 기대됩니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 확인 시 명확하며, 인수되는 권리는 없습니다.

적극적인 임대 마케팅과 관리를 통해 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

혁신도시 내 중심 상업지구 입지: 안정적인 임대 수요 확보 및 지역 발전 수혜 기대.

신축급 건물: 현대적 시설과 낮은 유지보수 비용.

업무시설: 다양한 업종의 임차인 유치 가능성.

시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 가능성: 경매 절차를 통한 합리적 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 487,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

인근 유사 업무시설의 실제 임대 시세 및 공실률 조사.

건물 관리비, 공과금 등 부대 비용 분석.

향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 전망 분석.

현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 실사.

위 정보들을 종합적으로 고려하여, 수익률 및 투자 목표에 맞는 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서 상의 예상 입찰가는 실제 입찰가를 결정하는 데 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.