나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [24] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2024타경94218호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층406호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 179,000,000원입니다.

건물면적은 30.19㎡(약 9.13평)이며, 토지면적은 22.27㎡(약 6.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 수OOO입니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 특수물건정보에서도 공동담보로 분류됩니다.

주의사항에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있으며, "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 북서측으로 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 소로1류, 중로3류에 해당하고, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본 건물의 소유권보존등기는 2022년 2월 25일에 주식회사포인트 외 1명 명의로 이루어졌습니다. 이후 주식회사포인트로 지분 전부 이전(증여)되었습니다.

말소기준권리인 근저당권은 수지신용협동조합 명의로 2022년 2월 25일 설정되었으며, 채권액은 3,600,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권은 송문수 명의로 2026년 4월 21일에 설정되었으나, 전입일자(2024-05-24)와 확정일자(2024-05-24)가 말소기준권리인 근저당권보다 늦어 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임의경매 개시결정은 수원지방법원에서 2024년 10월 21일에 수지신용협동조합에 의해 채권액 3,099,617,457원으로 이루어졌습니다.

전주세무서장의 압류 등기도 존재하나, 이 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,740,000,000원입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 임차인은 송문수이며 보증금 140,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자와 확정일자는 2024년 5월 24일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 26일입니다. 송문수는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본 건으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건의 감정가는 179,000,000원이며, 건물 면적은 30.19㎡(약 9.13평)입니다. 이에 따른 평당 감정가는 약 593만원/㎡입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

* '대원B동'(연립, 1986년식, 52.38㎡)은 2026년 5월 4일 105,000,000원에 거래되었습니다. 평당가는 약 200만원/㎡입니다.

* '정림팰리스'(다세대, 2014년식, 47.59㎡)은 2026년 5월 12일 175,000,000원에 거래되었습니다. 평당가는 약 367만원/㎡입니다.

* '삼익가,나동'(다세대, 1991년식, 35.76㎡)은 2026년 5월 5일 91,000,000원에 거래되었습니다. 평당가는 약 254만원/㎡입니다.

본 건의 감정가는 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 특히 평당 감정가는 주변 거래 사례의 최고가(약 367만원/㎡)보다도 약 1.6배 높습니다.

따라서 본 건이 현재 감정가대로 낙찰될 가능성은 낮으며, 유찰을 거쳐 가격이 조정될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 진안동행정복지센터와 진안초.중학교가 인근에 위치하고 있어 행정 및 교육 시설 이용이 편리합니다. 또한 다람산공원이 가까워 주거 환경의 쾌적성을 더합니다.

주변은 다양한 유형의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 본 건의 감정가가 주변 시세에 비해 현저히 높아, 최초 감정가로는 낙찰이 어렵고 다회 유찰 가능성이 높습니다.

* 건축 연도 불확실성: 제공된 정보만으로는 건물의 정확한 건축 연도를 알기 어렵습니다. 만약 연식이 오래된 건물이라면 리모델링 또는 재건축 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 전 호실 임대: 본 건 건물의 모든 호실이 임대 중인 것으로 확인되어, 임대차 관계 정리 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 임차인 송문수는 대항력이 없습니다.)

* 공동담보: 공동담보로 묶여있는 다른 물건의 가치 및 경매 진행 상황이 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 편이나, 채권 총액이 매우 높다는 점은 유의해야 합니다.

가장 큰 문제는 시세 대비 과도하게 높은 감정가이며, 이로 인해 입찰에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 최소 2회 이상 유찰될 가능성을 염두에 두고, 실거래가 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 진안동 지역 개발 가능성 및 주변 인프라 개선 여지에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적은 30.19㎡(약 9.13평)이며, 감정가는 179,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 평당 약 250만원에서 350만원 수준으로 추정됩니다.

* 평당 250만원 적용 시: 30.19㎡ * 250만원/㎡ = 약 75,475,000원

* 평당 350만원 적용 시: 30.19㎡ * 350만원/㎡ = 약 105,665,000원

감정가가 179,000,000원이고, 이는 현 시세보다 매우 높으므로 최소 3~4회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

통상적인 유찰 가격 하락률(80%, 70%, 60%, 50%)을 적용하면, 3회 유찰 시 약 125,300,000원, 4회 유찰 시 약 107,400,000원, 5회 유찰 시 약 89,500,000원이 됩니다.

주변 시세 범위를 고려하여, 본 건의 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이를 예상합니다.

이는 향후 유찰 횟수 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 참여 시점에 현장 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.