나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [4] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (4)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수지신용협동조합 (등기부 요약 참고)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 17일

* 확정일자: 2024년 4월 11일

* 배당신고일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 140,000,000원은 경매 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

인수되는 권리: 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 권리 분석: 등기부채권 총액은 3,740,000,000원으로, 감정가 168,000,000원 대비 채무 부담이 매우 높은 상태입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 2026년 5월, 52.38㎡ 연립주택 (1986년식) 2층이 105,000,000원에 직거래 되었습니다. (평당 약 665만원)

* 2026년 5월, 47.59㎡ 다세대주택 (2014년식) 4층이 175,000,000원에 중개 거래되었습니다. (평당 약 1215만원)

* 2026년 5월, 35.76㎡ 다세대주택 (1991년식) 2층이 91,000,000원에 중개 거래되었습니다. (평당 약 843만원)

시세 분석: 본건은 30.19㎡ (약 9.13평)의 연립주택으로, 주변 연립주택과의 비교 시 면적이 작습니다. 동일 단지 또는 유사 연식의 연립주택 시세가 평당 약 665만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 168,000,000원 (평당 약 1840만원)으로 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 최근 거래된 다세대 주택들의 시세가 더 높게 형성되어 있어, 단지 내 연립주택들의 개별적인 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등 공공시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

교육시설: 진안초등학교, 진안중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 향후 추가적인 공매나 채권 압류 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후도: 건물이 1986년경 건축되었을 가능성 (JSON 1 참고)이 있어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 문제: 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

소음 대책 구역: 군용비행장 소음 대책 구역에 포함되어 있어 소음으로 인한 불편이 있을 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 진행 상황이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 높은 총 채무 부담과 감정가 대비 시세 대비 높은 가격 책정은 주의가 필요한 부분입니다. 건물 노후도 및 군 소음 대책 구역 지정 등의 리스크도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

진안동 지역의 주거지로서의 잠재력.

소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자금 부담 (감정가 기준).

임차인의 대항력 없어 명도 리스크가 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 168,000,000원입니다. 주변 연립주택의 최근 매매가를 고려했을 때, 본 건의 면적(9.13평)과 감정가를 비교하면 평당 약 1840만원으로, 동일 단지 연립주택의 최근 시세 (약 665만원/평)보다 높게 책정되어 있습니다. 다만, 최근 거래된 다세대 주택들의 시세가 평당 800만원 ~ 1200만원 수준으로 거래되는 경우도 있습니다.

감정가 자체는 시세 대비 높게 느껴지지만, 본 건의 위치, 면적, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 최저 입찰가부터 시작하여, 유사 면적/유사 연식의 다세대 주택 시세 (평당 800만원 ~ 1000만원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시장 가치를 판단하는 것이 중요하나, 현재 제공된 정보만으로 추정 시, 75,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.