나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [18] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층309호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (18)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층309호

용도: 연립주택

감정가: 176,000,000원

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며 "다람산공원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역을 형성하고 있습니다.

"진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 가까이 있어 행정 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 6월 5일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

인근에는 다수의 연립 및 다세대 주택 단지가 밀집해 있습니다.

최근 2026년 5월, 인근 지역 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1986년식 연립주택(52.38㎡)은 105,000,000원(약 2,004,582원/㎡)에 거래되었습니다. (대원B동, 526-17번지)

* 2014년식 다세대주택(47.59㎡)은 175,000,000원(약 3,677,014원/㎡)에 거래되었습니다. (정림팰리스, 544-94번지)

* 1991년식 다세대주택(35.76㎡)은 91,000,000원(약 2,544,743원/㎡)에 거래되었습니다. (삼익가,나동, 711-11번지)

본건(연립주택, 30.52㎡)의 감정가는 176,000,000원으로, 이는 약 5,766,700원/㎡에 해당합니다.

감정가 대비 제곱미터당 가격이 주변 유사 부동산 거래 사례의 평균 가격보다 높게 산정된 것으로 보입니다. 이는 해당 건물의 특정 가치나 상품성이 반영된 결과일 수 있으나, 거래 사례와 비교 시 가격 차이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지 내 연립주택)으로, 본건은 3층 309호입니다.

외벽은 석재(ALC) 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 하이샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

이용상태는 일반적으로 방 1개, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성될 것으로 예상됩니다.

토지는 부정형의 평지이며, 단지형 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.

북서측으로 폭 약 12미터 및 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 본건이 군용비행장 소음대책구역(제2종, 제3종)에 포함된다는 점입니다. 이는 주거 환경에 지속적인 영향을 미칠 수 있으며, 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로1류, 중로3류에 접해 있고, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 성장관리권역 등의 도시계획 및 법률적 제한을 받습니다.

감정평가 요약서에 '전호실 임대중'으로 확인되어, 명도 시 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 법적으로는 명도가 용이한 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 진안동의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 행정 및 교육 시설, 공원 등 생활 편의 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

법적으로 인수할 권리 관계가 명확하여 권리 분석상의 위험은 적습니다.

그러나 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 주거 만족도와 부동산 가치에 상당한 영향을 줄 수 있는 핵심적인 단점입니다.

최근 주변 부동산 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 제곱미터당 가격이 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 따라서 실제 현장 가치는 감정가와 차이가 있을 수 있으며, 소음 피해 정도 및 건물 상태에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

추후 지역 발전 및 도로망 확충 등 긍정적인 개발 요인이 발생할 경우 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 거래 사례와 본건의 면적(30.52㎡)을 고려할 때, 제곱미터당 가격은 약 2,000,000원 ~ 3,700,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 추정을 감안할 때, 본건의 감정가는 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

군용비행장 소음대책구역 포함이라는 중대한 리스크와 제곱미터당 가격의 차이를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 신중한 투자를 위한 예상 입찰가 범위를 120,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가 결정은 현장 답사를 통한 소음 정도 및 건물 상태 확인, 그리고 법률 및 세무 전문가와 충분한 상담 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.