나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [25] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (25)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층704호

건물명: 퀸즈플레이스

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 9층 중 7층

건물 용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2021-05-14 [cite:Original Data]

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 10.92㎡ (약 3.30평)

토지지분: 10.92㎡ (약 3.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물지분: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 248,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재하여 생활 편의시설 및 공공기관이 인접해 있습니다. [cite:Original Data]

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:Original Data]

수인분당선 수원시청역에서 도보 약 4~10분 거리에 위치한 단지들이 다수 언급됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite:Original Data]

건물은 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. [cite:Original Data]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 박영일 (2021-05-17) [cite:Original Data]

근저당권: 동수원신용협동조합 (2021-05-27, 5,531,520,000원) - 말소기준권리 [cite:Original Data]

압류: 수원시 (2024-11-15) - 말소 [cite:Original Data]

임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (2025-01-23, 4,595,221,429원) - 본 경매개시결정 [cite:Original Data]

주택임차권: 최은빈 (2025-05-14, 100,000,000원) - 말소 [cite:Original Data]

등기부채권 총액: 5,631,520,000원 [cite:Original Data]

3.2. 임차인 현황

임차인: 최은빈

보증금: 100,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/사업자등록일: 2023-03-06

확정일자: 2023-03-06

배당신고일자: 2025-04-01

대항력: 없음 [cite:Original Data]

비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 2025-05-14에 등기되어 대항력이 없습니다. 보증금은 배당을 통해 회수하거나 임차인이 직접 회수해야 하며, 낙찰자가 인수하지 않습니다. [cite:Original Data]

3.3. 권리 분석 요약 (인수/소멸)

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. [cite:Original Data]

* 인수할 권리: 없음 (토지/건물 일괄 매각)

* 소멸할 권리: 근저당권, 압류, 임의경매, 주택임차권 등 (말소기준권리보다 후순위 권리 일체) [cite:Original Data]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 인계동은 수원시청역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 수원KBS센터, 수원시청 등 공공기관이 인접해 있으며, 나혜석거리 등 상업 및 유흥 시설 밀집 지역도 근거리에 위치합니다. [cite:Original Data, 10, 17]

다양한 식당, 카페, 편의시설이 밀집하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 현황

본 물건을 포함한 퀸즈플레이스 건물 내 대부분의 유닛은 임대 중인 것으로 파악됩니다. [cite:Original Data]

건물 전체적으로 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개)로 이용 중입니다. [cite:Original Data]

주변 오피스텔의 월세 시세는 14평형 기준 약 80~100만원대, 15평형 기준 월세 125만원 수준 등으로 파악됩니다.

본 건 임차인은 보증금 1억원에 월세 40만원으로, 시장 임대료 대비 다소 낮을 수 있으나, 이는 개별 임대 계약 조건에 따른 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 롯데백화점, 홈플러스, CGV 등 대형 편의시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

다양한 병원(성빈센트병원, 동수원병원 등) 및 금융기관 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초·중·고등학교가 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 채권 양수도 및 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 경매 진행 자체가 채권 회수를 위한 절차이므로 낙찰자는 법적 리스크가 없습니다. [cite:Original Data]

6.2. 임차인 리스크

등기부상 최은빈 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 1억원을 인수할 필요가 없습니다. [cite:Original Data]

다만, 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

인계동 지역은 유흥가(인계박스)와 주거지가 혼재되어 있어, 일부 지역은 밤늦게까지 소음이나 통행량이 많을 수 있습니다.

또한, 일부 보도에 따르면 해당 지역에서 외국인 혐오 시위 및 쓰레기 무단 투기 민원 등이 발생한 사례가 있어, 지역 전반의 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 퀸즈플레이스 오피스텔입니다. 수원시청역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 현대적인 건물 연식(2019년 건축, 2021년 사용승인)을 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 2억 4,800만원이며, 28.83㎡(약 8.72평) 면적 대비 적절한 수준으로 평가됩니다. [cite:Original Data]

건물 자체의 하자나 권리상의 복잡한 문제는 없어 보이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다. [cite:Original Data]

다만, 주변 유사 면적 오피스텔의 매매가가 1억 4천만원대까지 조사되는 등 감정가와 시세 간의 괴리가 관찰되므로, 실제 시장 조사를 통해 정확한 시세 파악이 필수적입니다.

인계동 지역의 전반적인 상권 활성화 및 풍부한 배후수요를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 수원시청역 도보 거리, 수원시청, 롯데백화점 등 편의 및 행정시설 인접

* 현대적 건물: 2019년 건축, 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 도시형 생활주택 혼합 건물로 풍부한 임대 수요 예상

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없어 명도 용이, 말소기준권리 이하 권리 소멸

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문회사로, 경매 진행이 합법적이고 명확하게 이루어짐

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 28.83㎡(약 8.72평)의 오피스텔로, 감정가는 248,000,000원입니다. [cite:Original Data]

주변 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 살펴보면, 8평형 오피스텔이 1억 4천만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 건물 연식, 상태, 정확한 위치에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

인계동 지역의 오피스텔은 평당 약 1,000만원 ~ 2,000만원 이상까지 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

퀸즈플레이스 건물 자체는 2019년 건축되어 비교적 신축에 속하며, 수원시청역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 입지 가치가 높습니다.

월세 시세는 14~15평형 기준 보증금 1,000~3,000만원에 월세 80~125만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 현재 임차인이 지불하는 월세 40만원은 시장가보다 낮을 수 있으나, 시장 평균가(약 70~80만원 이상)로 재임대 시 연 840만원~960만원 이상의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 248,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

유사 면적의 최저가 거래 사례(1억 4천만원)와 감정가(2억 4천 8백만원) 간의 차이가 크므로, 실거래가 조사를 통한 정확한 시세 확인이 필요합니다.

다만, 입지, 건물 연식, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 220,000,000원을 기준으로 삼아, 낙찰 후 예상 임대 수익률(연 3.4%~3.9% 수준)을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.