나이스옥션 법원경매 수원 2024타경66923 [1] 경기도 화성시 우정읍 원안리 533-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 원안리 소재 "원안1리마을회관" 서측 인근에 위치하며,
주변은 농경지, 농가주택, 소규모 근린생활시설, 공장, 창고 등이 소재하는 지역으로
인근에 화성초등학교, 화성호 방조제, 궁평항 등이 위치함.

교통상황

본건 남측으로 접한 "소로"와 310번 지방도로를 통하여 평택-시흥 고속도로
"조암IC" 및 "77번국도" 등과 연결되며, 화성호 방조제 및 궁평항까지는 서측으로
약12Km정도 거리임.

형태 및 이용상태

본건 일단의 토지(주거나지 및 건부지 등)는 부정형 및 사다리형 평지로서,

기호3, 7 : 1종근린생활용 건물의 건부지임.
기호5 : 1,2종근린생활용 건물의 건부지임.
기호1,4,6,8-11 ; 단지내 도로임(폭 약4m 시멘트포장)
기호2, 12-32 : 조성된 주거나지상태의 토지임.

인접 도로상태

전체 단지는 남서측으로 "소로(왕복2차선)" 북측으로 "세로(가)"에 접함.
(조성된 주거나지는 "단지내도로"와 접함)

토지이용계획 및 제한상태

기호1-4,6-24,26-32: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역
(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

기호5,25 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호5토지(535-2) 지상으로 아래와 같이 구분소유건물 소재함.

가동 : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층(1,2종근린생활시설) : 연면적, 388.68㎡
나동 : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층(1,2종근린생활시설) : 연면적, 388.68㎡
다동 : 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층(W.C) : 연면적, 11.66㎡

공부와의 차이

기호1,4,6,8-11 : 공부지목 임야, 전이나 현황은 "단지내도로"임

기호2,3,7,12,-32 : 공부지목 임야, 전이나 현황은 "주거나지"상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일단의 토지(기호5,14-16,24-26)는 남서측으로 "옹벽(철근콘크리트)"으로 보강
공사됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(33),(34)일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층, 제1종근린생활시설로서,
(보존등기, 2021.05.03)

< 가동, 나동 >
내.외벽 : 샌드위치 패널등
천장 : 철골트레스노출 등
바닥 : 시멘콘크리트 등
창호 : 칼라샷시 2중창 등

일련번호(35)경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층, 제1종근린생활시설로서,

(보존등기, 2021.05.03)

< 다동 >
내.외벽 : 샌드위치 패널등
천장 : 철골트레스노출 등
바닥 : 시멘콘크리트 등
창호 : 칼라샷시 2중창 등

이용상태

일련번호(33),(34) : 가동, 나동 : 제1종근린생활시설(내부공사 미완공상태로서, 공실임)

일련번호(35) : 다동, W.C

설비내역

기본적인 전기내선공사 된것으로 보임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

건물내부공사 미완공상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호(33) 건물내부공사 미완공상태임.

2) 일련번호(34)건물은 출입문 잠겨있어, 1층 창문으로 내부 확인함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 원안리 소재 "원안1리마을회관" 서측 인근에 위치하며,
주변은 농경지, 농가주택, 소규모 근린생활시설, 공장, 창고 등이 소재하는 지역으로
인근에 화성초등학교, 화성호 방조제, 궁평항 등이 위치함.

교통상황

본건 남측으로 접한 "소로"와 310번 지방도로를 통하여 평택-시흥 고속도로
"조암IC" 및 "77번국도" 등과 연결되며, 화성호 방조제 및 궁평항까지는 서측으로
약12Km정도 거리임.

건물의 구조

(일련번호 36-41)
가동
일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층, 제1,2종 근린생활로서(사용승인 2020.05.15)
내.외벽 : 샌드위치패널 등
창호 : 칼라샷시 2중창 등

이용상태

가동,
1층(101, 103, 104호) : 공부 용도는 "소매점"임.(공실상태)
2층(201, 203, 204호) : 공부용도는 "사무실"임(공실상태)

설비내역

기본적인 전기배선공사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄지로 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건물 서측으로 "소로(2차선), 북측으로 "단지내도로(노폭 약4m)"와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온). 가축사육제한구역(일부제한 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건물 전체 내부공사 미완공 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 상가 "공실상태"임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 매각대상 토지는 2021년 2월경 개발행위를 득한 것으로 조사되었으며, 개발행위 허가내용은 미확인 상태이며, 이와 관련한 사항은 해당 관청에 확인요망
3. 본건 토지 목록1,4,6,8~11은 단지 내 도로로 사용 중임
4. 목록6,7,24,25,26은 농지취득자격증명서 제출이 필요함(미제출시 보증금 미반환)
5. 목록36~41(구분건물)은 대지권 목적의 토지에 별도등기(이전청구권가등기, 근저당권설정등기)가 있음
6. 목록33~35(건물)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임
7. 원안리 535-2 지상에 가동 외에 건물(나, 다동)이 소재하나 매각대상이 아니므로 제외함
8. 제시외 물건 원안리 535-2 지상 컨테이너 1동은 이동설치가 용이한 관계로 매각에서 제외함
9. 2026. 4. 21.자에 채권단유치권협의회의 2,454,400,000원의 유치권신고가 있었으나, 그 성립여부는 불분명함. 유치권 신고와 관련하여 2026. 5. 22.자에 농업협동조합자산관리회사의 유치권배제 신청서가 접수되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경66923 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 원안리 533-4

용도: 근린시설

감정가: 4,155,780,000원

토지면적: 9071.98㎡ (약 2,744.1평)

건물면적: 1387.64㎡ (약 420.0평)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 원안리 소재 "원안1리마을회관" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가주택, 소규모 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

인근 주요 시설

화성초등학교, 화성호 방조제, 궁평항 등이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 및 도로 접근성

남측으로 접한 소로와 310번 지방도로를 통해 평택-시흥 고속도로 "조암IC" 및 "77번국도"와 연결됩니다. 화성호 방조제 및 궁평항까지는 서측으로 약 12km 거리입니다. 전체 단지는 남서측으로 "소로(왕복 2차선)"와 북측으로 "세로(가)"에 접하며, 조성된 주거지 또한 "단지내도로"와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 현황

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리/중점관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 일단의 토지는 부정형 및 사다리형 평지로서, 일부는 근린생활시설 건부지, 일부는 단지 내 도로, 일부는 조성된 주거나지 상태로 이용 중입니다.

혐오시설 및 편의시설 (외부 검색 결과 반영)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명확히 구분되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 해당 시설에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다. 편의시설 관련하여서는 지역 내 소규모 근린생활시설 및 농가주택이 주를 이루고 있으며, 대규모 상업 시설은 인근 지역 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

매각 조건

토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

말소 기준 권리

말소 기준 권리는 서울동부지방법원의 가압류 결정(2020카단53476)입니다.

소멸되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 주식회사다물종합건설의 가압류, 조암농업협동조합의 가처분, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매, 동안산세무서장의 압류, 안산시의 압류 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

인수되는 권리 (주요 위험 요소)

* 유치권

2026년 4월 21일 채권단유치권협의회로부터 2,454,400,000원의 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 2026년 5월 22일 농업협동조합자산관리회사의 유치권 배제 신청서가 접수되었습니다. 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으며, 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 기타 등기 사항

목록 36~41 (구분건물)은 대지권 목적의 토지에 이전청구권가등기, 근저당권설정등기가 별도로 등기되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황

인수되는 임차 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 건물 내부 공사가 미완공 상태이며 공실로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건이 위치한 우정읍 원안리는 농경지와 농가주택이 분포하는 지역에 소규모 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다.

주변 시설 분포

인근에 화성초등학교, 화성호, 궁평항 등이 있으며, 일부 근린생활시설 및 공장 등이 입지해 있습니다.

수요 분석

지역 내 소규모 사업체, 농업 종사자, 인근 공장/창고 관련 종사자 등의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

개발 잠재력

본 물건은 계획관리지역 및 성장관리구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력이 있습니다. 2021년 2월경 개발행위 허가를 득한 것으로 조사되었습니다 (허가 내용은 미확인 상태).

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근에는 화성초등학교가 위치하고 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 판단되며, 이에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

주거 환경

주변이 농경지 및 주택과 함께 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경에 대한 평가가 분분할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 미확인

24. 5억원 상당의 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 시 인수 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

건물 미완공 및 미사용승인

목록 33-35번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이며, 전체 건물(일련번호 33~41)의 내부 공사가 미완공되어 공실 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 추가적인 공사 비용 투입이 필요함을 의미합니다.

토지 이용 현황 및 취득 제한

토지 중 일부(목록 1,4,6,8~11)는 단지 내 도로로 사용 중이며, 일부(목록 6,7,24,25,26)는 농지취득자격증명서 제출이 필요합니다. 이를 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

개발행위 허가 내용 미확인

2021년 2월 개발행위 허가를 득했으나, 구체적인 허가 내용 파악이 필요합니다.

구분건물 관련 별도 등기

일부 구분건물(목록 36~41)은 대지권 목적 토지에 이전청구권가등기, 근저당권설정등기가 별도로 등기되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

제외 물건 존재

원안리 535-2 지상에 소재한 가동 외 건물(나, 다동) 및 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인 시 혼동에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 원안리에 소재한 근린생활시설 및 토지 일괄 경매 물건으로, 계획관리지역이라는 점에서 향후 개발 잠재력을 내포하고 있습니다. 그러나 24.5억원에 달하는 유치권의 성립 여부가 불분명한 점, 건물 내부 공사가 미완공 및 사용승인을 받지 않은 상태인 점, 일부 토지의 경우 도로로 이용되거나 농지취득자격증명이 필요한 점 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히 유치권 문제는 인수 시 낙찰가의 상당한 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적, 사실적 검토가 필수적입니다. 건물의 미완공 상태와 공실 상황을 고려할 때, 단기적인 수익 창출보다는 장기적인 관점에서 개발 또는 활용 계획을 수립해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다. 2021년 개발행위 허가 이력도 존재합니다.

넓은 토지 면적

9,071.98㎡ (약 2,744평)에 달하는 넓은 토지 면적은 다양한 규모와 형태의 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

광역 교통망 접근성

남측 소로, 310번 지방도로를 통해 평택-시흥 고속도로 및 77번 국도 등 주요 도로망 접근이 용이하여 물류 및 접근성이 양호한 편입니다.

일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각함으로써, 토지 이용 계획 수립 및 사업 진행 시 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 4,155,780,000원으로 책정되었습니다.

하지만, 유치권 미확인, 건물 미완공 및 미사용승인, 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다. 특히 유치권이 성립될 경우, 낙찰가 외 추가적인 금전적 부담이 발생하므로, 유치권의 성립 가능성과 그로 인한 법적, 재정적 영향을 철저히 분석한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 유치권 해결 가능성, 향후 개발 및 활용 방안에 따라 달라질 수 있는 잠정적인 범위이며, 반드시 현장 조사를 포함한 심층적인 추가 분석을 거친 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 25억원 ~ 30억원 (잠정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.