나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [28] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (28)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층 501호

용도: 연립주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 29.05㎡ (약 8.78평)

토지지분: 29.05㎡ (약 8.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.41㎡ (약 11.91평)

건물지분: 39.41㎡ (약 11.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

"진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 10일자 근저당권으로 추정됩니다 (구체적인 등기사항 확인 필요).

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 특이사항은 물건명세서 확인 필수).

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-29

* 확정일자: 2024-03-26

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 연립 및 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

가장 유사한 '연립' 주택인 '대원B동'(1986년식, 52.38㎡)은 2026년 5월 4일 105,000,000원에 거래되었습니다. 평당가로 환산 시 약 200만원 수준입니다.

'다세대' 주택으로는 '정림팰리스'(2014년식, 47.59㎡)가 2026년 5월 12일 175,000,000원에 거래되었으며, 평당가 약 367만원 수준입니다.

'삼익가,나동'(1991년식, 35.76㎡)은 2026년 5월 5일 91,000,000원에 거래되었으며, 평당가 약 254만원 수준입니다.

본건(건물면적 39.41㎡)의 감정가는 241,000,000원으로, 평당가 환산 시 약 611만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 주변 시세(약 200만원~367만원/㎡) 대비 현저히 높은 수준입니다.

최근 거래된 다세대 주택 중 비교적 신축에 속하는 '정림팰리스'의 평당가를 적용하여 본건의 시장가치를 추정하면, 39.41㎡ * 약 367만원/㎡ = 약 144,770,000원 수준으로 산정됩니다.

5. 생활정보

* 인근 편의시설: 진안동행정복지센터, 다양한 근린생활시설, 다람산공원 등

* 교육시설: 진안초.중학교 인접

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역

* 성장관리권역

이러한 규제 사항들은 향후 건축 행위 등에 제한이 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 전 호실 임대 중으로 확인되어, 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 주변 혐오시설: 경기도 화성시 진안동 590-1 일대 및 다람산공원 주변을 확인한 결과, 주거 지역 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 환경은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 교육 및 생활 편의시설이 인접해 있으며 교통 접근성도 보통 수준입니다.

주목할 점은 감정가가 주변 시세보다 상당히 높게 책정되었다는 점입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 가격을 고려했을 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

전 호실 임대 중이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 인수 보증금: 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 높은 감정가와 비교되는 낮은 시세는, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 시세 재확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원이나, 최근 주변 시세 자료에 따르면 유사 물건들의 거래 가격이 91,000,000원에서 175,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 비교적 최근인 2026년 5월에 거래된 다세대 주택 '정림팰리스'(47.59㎡)가 175,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(39.41㎡)의 시장 가치는 약 145,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 감정가와의 큰 괴리를 고려하고 낙찰 가능성을 높이기 위해, 150,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 최신 시장 거래가를 반영한 보수적인 접근이며, 입찰 전 현장 조사 및 최신 시세 추가 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.