나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [21] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 4층 403호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경94218(21)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정평가액은 179,000,000원입니다.

토지 면적은 22.27㎡ (약 6.74평)이며, 건물 면적은 30.19㎡ (약 9.14평)입니다.

건물 지분 또한 30.19㎡입니다.

본 경매의 채권자는 수OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

인근에는 "진안동행정복지센터" 및 "진안초.중학교"가 위치하여 생활 편의 및 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로는 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역이며, 소로1류, 중로3류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역 등 각종 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 감정평가액은 179,000,000원입니다.

현재 임차인으로 홍제우 씨가 확인되었으며, 보증금 140,000,000원, 차임 110,000원입니다.

임차인의 전입일 및 확정일자는 2024년 4월 26일이며, 배당신고일자는 2024년 12월 13일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

인근에 진안동행정복지센터 등 공공시설이 있어 행정 편의성이 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 52.38㎡ 면적의 1986년식 연립주택(대원B동)이 105,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 660만원 수준입니다.

2026년 5월, 35.76㎡ 면적의 1991년식 다세대주택(삼익가,나동)이 91,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 840만원 수준입니다.

2026년 5월, 47.59㎡ 면적의 2014년식 다세대주택(정림팰리스)이 175,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,220만원 수준입니다.

본 건은 30.19㎡(약 9.14평)의 전용면적을 가지고 있으며, 위 사례들을 고려할 때, 3.3㎡당 약 700만원에서 1,200만원 범위의 시세를 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

진안초.중학교가 인근에 있어 교육 환경이 편리합니다.

"다람산공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 감정평가액(179,000,000원)과 제공된 주변 시세 정보(최고 약 111,500,000원 수준으로 환산) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 본 건 자체의 특수성으로 인한 것일 수 있으나, 입찰 시 과대평가된 가격으로 낙찰받을 위험이 있습니다.

임차인은 대항력이 없으나, 140,000,000원의 비교적 높은 보증금을 가지고 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

군용비행장 소음대책구역, 비행안전구역 등의 군사 관련 제한 구역에 속해 있어 생활 소음이나 비행 활동에 대한 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 화성시 진안동의 주거지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수하고, 공원과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 단지 내 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

하지만, 감정평가액 대비 주변 시세 정보의 괴리가 크다는 점이 가장 큰 우려 사항입니다. 또한, 대항력 없는 임차인의 높은 보증금은 명도 과정에서의 변수로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰 시에는 감정평가액보다는 제공된 시장 분석 데이터를 기반으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

인근 공공시설 및 교통 환경이 양호하여 거주 편의성이 높습니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 특정 계층의 임대 수요를 공략하기 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 본 건의 면적 및 종류를 고려할 때, 3.3㎡당 약 800만원에서 1,200만원 사이의 시세를 적용할 수 있습니다.

가장 최근이자 최신 연식의 다세대주택 거래 사례(2014년식, 47.59㎡, 175,000,000원)를 기준으로 3.3㎡당 약 1,220만원의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 본 건의 전용면적 9.14평에 대입하면 약 111,500,000원의 시세가 산출됩니다.

또한, 1991년식 다세대주택 거래 사례(35.76㎡, 91,000,000원)를 적용하면 3.3㎡당 약 840만원 수준으로, 본 건 면적에 대입 시 약 77,000,000원의 시세가 산출됩니다.

감정평가액 179,000,000원과는 상당한 차이가 있음을 고려하여, 현재 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.