나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2, 퀸즈플레이스 4층 401호

3. 사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (1)

4. 토지면적: 6.50㎡ (약 1.96평)

5. 건물면적: 17.16㎡ (약 5.19평)

6. 용도: 연립주택 (도시형 생활주택/오피스텔)

7. 감정가: 154,000,000원

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물 내에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.

3. 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석 요약:

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 동수원신용협동조합의 근저당권(2021-05-27)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 박영일 (2021-05-17)

* 근저당권: 동수원신용협동조합 (2021-05-27, 5,531,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 윤병길 (2023-07-05, 160,000,000원) - 말소 예정, 대항력 없음

* 임의경매개시결정: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (2025-01-23, 4,595,221,429원) - 말소 예정

* 압류: 수원시 (2025-11-20) - 말소 예정

3. 임차인 현황:

* 임차인: 윤병길

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 확정일자: 2021-06-02

* 배당신고일자: 2023-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

4. 등기부채권 총액: 5,691,520,000원

5. 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

1.3. 상권분석

2. 주변 건물 이용 상태:

본건이 위치한 '퀸즈플레이스' 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물로, 4층 401호는 도시형 생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 전체적으로는 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방 1~2개)로 이용되고 있으며, 대부분 임대 중인 상태입니다.

3. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

2. 편의시설:

인근에 수원KBS센터, 수원시청, 행정복지센터 등이 소재하여 행정 및 문화시설 이용이 편리합니다.

3. 교통:

'수원시청역'이 인근에 위치하여 지하철 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4. 주거 환경:

본건은 도시형 생활주택 또는 오피스텔로, 주로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 활용될 수 있습니다. 일부 호실에는 다락방이 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 높은 감정가와 낮은 실거래가:

본건의 감정가는 154,000,000원이지만, 동일 건물 또는 유사 건물(I'MHOME)의 최근 거래 사례(2025년 12월)에서 전용면적 17.59㎡가 72,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 이 시세 차이를 반드시 고려해야 합니다.

3. 도시계획 및 제한사항:

본건은 중심상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다수의 도시계획 및 제한 사항이 있습니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

4. 유동화 물건, 공동담보:

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 금융기관과의 관계 및 추가 담보 설정 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 혐오시설:

현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, '비행안전제6구역(전술)'으로 지정되어 있어 인근에 군사 시설과의 관련성이 있을 수 있으므로, 해당 지역의 특성을 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 수원시 팔달구 인계동의 역세권에 위치한 도시형 생활주택/오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 우수합니다. 건물 자체는 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 시설(위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보)이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인 윤병길 씨는 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

4. 가장 큰 문제는 감정가(154,000,000원)와 유사 물건의 실거래가(72,000,000원) 간의 큰 시세 차이입니다. 이는 본건의 실질 가치가 감정가보다 현저히 낮을 수 있음을 시사하며, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 역세권 입지: 수원시청역 도보권으로 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

3. 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설이 양호합니다.

4. 높은 임대 수요: 원룸형 도시형 생활주택 및 오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 154,000,000원입니다.

3. 유사 물건(전용면적 17.59㎡)의 최근 실거래가가 72,000,000원임을 감안할 때, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 일반적인 경매 낙찰률 및 시세 대비 보수적인 접근을 고려하여, 현재 시세로 추정되는 7,200만원 수준에서 약 10~20% 정도의 프리미엄을 고려한 범위를 제시합니다.

5. 따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

6. 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 가능성을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.