나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [30] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경94218 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층503호이며, 용도는 연립주택입니다.

총 감정가는 179,000,000원입니다.

토지 면적은 22.27㎡ (약 6.73평)이며, 건물 면적은 30.19㎡ (약 9.13평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수OOO입니다.

건축물대장상 정확한 건축 연도는 명시되어 있지 않으나, 주변 유사 건물 정보에 따르면 1980년대 후반~1990년대에 건축된 것으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역을 형성하고 있습니다.

"진안동행정복지센터" 및 "진안초.중학교" 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로는 폭 약 12미터, 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 분석 결과, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

감정평가 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

현재 임차인 김 씨가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

* 임차인 김 :

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 4일

* 확정일자: 2024년 3월 18일

* 배당신고일자: 2024년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 추가로 부담할 부분은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 명도 진행 시 협조 여부에 따라 절차상 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 상권 내에 위치하고 있습니다.

인근에 다수의 단독주택 및 다세대주택이 분포하고 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

행정복지센터, 학교 등 공공시설이 인접해 있어 안정적인 지역 기반을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 진안초등학교, 진안중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 진안동행정복지센터가 가까워 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 녹지공간: "다람산공원"이 남동측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역, 소로1류, 중로3류로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제2구역(전술)으로, 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 이는 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역으로 지정되어 있어 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 성장관리권역에 포함되어 수도권정비계획법의 적용을 받습니다.

* 임차인 문제: 비록 대항력은 없으나, 1억 4천만 원이라는 상당한 금액의 보증금을 가진 임차인이 거주 중입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 시설: 군사 시설 인근으로 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점은 주거 환경 및 재산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동의 주거지역에 위치하며, 공원, 학교, 행정복지센터 등 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 군사 시설 인근에 위치하여 비행안전구역 및 소음대책구역으로 지정된 점은 주요 리스크 요인입니다.

임차인의 대항력은 없으나, 거액의 보증금이 존재하므로 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

감정가는 1억 7천 9백만 원으로 책정되었으나, 인근 유사 물건의 시세와 비교 시 평가액의 적정성에 대한 추가 검토가 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 행정, 교육, 녹지 시설 접근성이 좋아 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가 수준: 주변 신축 다세대주택에 비해 감정가가 높지 않아, 향후 개발 가능성이나 가치 상승 잠재력을 고려할 만합니다. (단, 군사 관련 구역 지정으로 인한 제약은 고려해야 합니다.)

* 임차인 명도 후 활용 가능성: 대항력 없는 임차인이므로 명도 완료 후 공실 없이 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 중 연립주택(2026년 5월 거래, 52.38㎡, 105,000,000원)을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 665,000원/평입니다.

본 물건의 건물 면적인 9.13평에 이를 적용하면 약 60,710,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 감정가(179,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가 산정에 대한 면밀한 재검토가 필요해 보입니다.

다만, 군용비행장 소음 및 비행안전구역 지정 등은 부정적인 영향을 미칠 수 있으나, 지역 개발 잠재력 및 감정가와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 전략적인 입찰가 산정이 중요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 감정가 대비 할인율을 적용하면서도, 시장의 불확실성을 반영한 보수적인 접근입니다.

임차인의 보증금 140,000,000원에 비해 낙찰 예상가 범위가 낮게 책정될 수 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.