나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층408호

용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

감정가: 206,000,000원

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

건축물 정보: 퀸즈플레이스, 2021년 5월 사용승인, 9층 건물 중 4층

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 공공기관 및 시설이 인접해 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '수원시청역'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리인 동수원신용협동조합의 근저당(5,531,520,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

* 주택임차권(오흥민, 180,000,000원) 또한 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-14

* 확정일자: 2021-06-01

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 처리되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

건물 특징: 본건은 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 구성되어 있습니다.

주변 상권: 수원시청, KBS센터 등 업무 및 행정시설이 밀집한 지역으로, 1인 가구를 중심으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

시세 분석:

* 감정가: 206,000,000원 (약 8,875,485원/㎡)

* 최근 주변 매매 사례 분석:

* 2015년식 17.59㎡ 다세대주택(I'MHOME): 72,000,000원 (약 4,093,235원/㎡)

* 2015년식 71.18㎡ 다세대주택(인계파크빌): 290,000,000원 (약 4,073,762원/㎡)

분석: 감정가가 약 887만원/㎡로, 최근 주변 유사 연식의 다세대주택 매매 사례(약 400만원/㎡대)에 비해 현저히 높게 책정되어 있습니다. 본건 건물의 신축 연식과 입지적 장점을 반영한 것으로 보이나, 시장 실거래가와의 상당한 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

주거 편의: 수원시청, 인계동행정복지센터 등 관공서 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 '수원시청역' 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

임대 현황: 건물 내 대부분 세대가 임대 중인 것으로 파악되어, 임대 수익 확보가 가능한 물건입니다.

6. 잠재적 리스크

높은 감정가: 감정가가 실제 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 이미 건축이 완료된 건물입니다.

기타 제한사항: 비행안전구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 특정 개발 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택/오피스텔로, 입지적 강점과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 권리 관계 또한 말소 기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정으로 깨끗합니다.

그러나 감정가가 최근 유사 거래 사례 대비 과도하게 높게 책정된 점은 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 높은 감정가로 인해 낙찰가율이 낮을 가능성도 있으며, 투자 수익률 확보를 위해서는 시장 가격에 대한 정확한 판단이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮고 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

우수한 입지: 수원시청역 역세권 및 업무, 행정 중심지에 위치하여 1인 가구의 높은 임대 수요가 예상됩니다.

명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사에 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 400만원에서 450만원 수준으로 시세가 형성된 것으로 판단됩니다. 본 건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물임을 감안하여 ㎡당 450만원에서 550만원 수준의 시세 적용이 합리적일 것으로 예상됩니다.

건물면적 23.21㎡ 기준, 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 최소 예상가: 23.21㎡ * 4,500,000원/㎡ = 104,445,000원

* 최대 예상가: 23.21㎡ * 5,500,000원/㎡ = 127,655,000원

이에 따라, 본 물건의 현 시세 기준 예상 입찰가 범위는 105,000,000원에서 130,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가(206,000,000원) 대비 약 51% ~ 63% 수준으로, 잠재적 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.