나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [34] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층507호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층507호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.99㎡ (약 12.10평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 238,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로, "진안동행정복지센터, 진안초·중학교" 등이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 도보 14분 거리에 1호선 병점역이 있어 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 시설

* 공공시설: 진안동행정복지센터, 다람산공원

* 교육시설: 진안초등학교, 진안중학교

* 상업시설: 인근 근린생활시설 다수

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조(철근) 콘크리트지붕의 지상 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지내 연립주택)으로, 외벽은 석재(ALC) 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등

3.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각물건 명세

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 길

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-02

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 인수 권리

상기 임차인 외 인수할 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 분석

본건은 주거지역에 위치하여 배후 주거 수요가 안정적입니다. 인근 근린생활시설 및 행정복지센터 등의 공공시설 이용이 용이하며, 병점역을 중심으로 형성된 상권의 이용도 가능합니다.

5.2. 생활 편의시설

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일반적인 생활 편의시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 주차: 지하주차장이 구비되어 있습니다.

5.3. 교육 시설

* 초등학교: 진안초등학교, 진안동 소재

* 중학교: 진안중학교, 진안동 소재

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.

6.2. 시장 변동성

최근 제공된 주변 시세 정보와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 부동산 유형, 건물의 연식 등 다양한 요인에 의한 것일 수 있으므로, 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 연식: 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 주변 유사 물건 중 1980년대 건축물도 있어 노후화 가능성을 고려해야 합니다. (하이안 단지는 상대적으로 신축일 가능성 있음)

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주변 공원, 학교, 행정복지센터 등 생활 편의시설이 양호하게 갖추어져 있으며, 1호선 병점역 접근성도 우수합니다. 단지 내 주차 및 편의시설이 갖추어져 있으며, 모든 세대가 임대 중인 것으로 확인됩니다. 다만, 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가에 비해 높게 책정된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 법적/행정적 제한 사항도 일부 존재하나, 일반적인 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 공원, 학교, 역세권 접근성 등 주거 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 모든 호실이 임대 중으로, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 도시형생활주택: 최근 주거 트렌드에 부합하는 형태의 주택입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 연립주택(1986년식, 52.38㎡)은 1억 500만원에, 최신 다세대주택(2014년식, 47.59㎡)은 1억 7,500만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(39.99㎡, 약 12.10평)과 감정가(2억 3,800만원)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 197만원으로, 유사 연립주택(약 66만원)이나 최신 다세대주택(약 121만원)의 시세 대비 높은 편입니다. 주변 아파트 시세(약 100~105만원/평)와 비교해도 감정가는 높게 형성되어 있습니다. 따라서, 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

유사 면적 및 최신 거래 사례를 고려할 때, 보수적으로 평당 100만원에서 130만원 수준의 가치를 적용해 볼 수 있습니다.

* 보수적 산정 (평당 100만원): 12.10평 * 100만원 = 1억 2,100만원

* 현실적 산정 (평당 120만원): 12.10평 * 120만원 = 1억 4,520만원

* 상한선 고려 (평당 130만원): 12.10평 * 130만원 = 1억 5,730만원

제공된 정보와 시세 분석을 종합할 때, 본건의 적정 가치는 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위로 판단됩니다. 감정가가 높으므로, 해당 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

권장 입찰가: 1억 7000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.