나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [20] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 화성시 진안동에 소재한 연립주택 경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (20)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물면적: 31.95㎡ (약 9.67평) (전용면적 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상5층 공동주택 (도시형생활주택, 단지내 연립주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수지신용협동조합 (수OOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

현황: 전 호실 임대 중

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. "진안동행정복지센터, 진안초.중학교"가 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종), 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수지신용협동조합, 2022-02-25, 3,600,000,000원)

* 경매개시결정: 갑3 (수지신용협동조합, 2024-10-21, 3,099,617,457원)

* 등기부채권 총액: 3,740,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 양희승

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-14

* 확정일자: 2024-05-21

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을2) 말소.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (양희승 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무가 없습니다. 단, 법적 해석에 따라 변동 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2022-02-25 (주식회사포인트 외 1명)

* 지분 이전: 2022-02-25 (주식회사포인트, 증여)

* 근저당권: 2022-02-25 (수지신용협동조합, 3,600,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 2026-05-14 (양희승, 140,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2024-10-21 (수지신용협동조합, 3,099,617,457원, 말소)

* 압류: 2025-09-11 (전주세무서장, 말소)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다수의 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공시설 및 교육시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 유사 건물 거래:

* 2026년 5월, 1986년식 연립주택 (52.38㎡, 2층) 105,000,000원 거래 (평당 약 660만원).

* 2026년 5월, 2014년식 다세대주택 (47.59㎡, 4층) 175,000,000원 거래 (평당 약 1,215만원).

* 2026년 5월, 1991년식 다세대주택 (35.76㎡, 2층) 91,000,000원 거래 (평당 약 840만원).

* 분석: 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택(35.76㎡)이 9,100만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(31.95㎡)의 감정가 175,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 다세대주택의 높은 거래가(17,500만원)는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 진안초등학교, 진안중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 임차인 양희승은 대항력이 없으나, 보증금 회수와 관련한 법적 절차나 분쟁의 여지가 완전히 배제되지 않습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(2, 3종)에 해당하여 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연식: 1986년식으로 추정되는 노후된 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (정확한 건축년도는 건축물대장 확인 필요)

* 명도: 현재 전 호실 임대 중이므로, 낙찰 후 거주자 명도 절차가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 화성시 진안동의 주거 지역 내에 위치한 연립주택 경매 물건입니다. 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하나, 건축 연식이 오래되었고 복잡한 권리관계(유동화, 공동담보) 및 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 화성시 지역의 꾸준한 개발 수요와 함께 주택 시장의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내 입지로 안정적인 수요를 예상할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 건물 면적(31.95㎡, 약 9.67평)과 유사한 면적의 최근 거래 사례(35.76㎡, 9,100만원, 평당 약 840만원)를 기준으로 보수적인 시세는 약 8,100만원 수준으로 판단됩니다.

* 하지만, 본건의 감정가는 175,000,000원이며, 비교적 신축인 다세대주택(47.59㎡)이 175,000,000원(평당 약 1,215만원)에 거래된 사례가 있어, 감정가 수준이 현실적인 최고 시세 범위 내에 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 80%인 140,000,000원부터 시작하여, 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 종합적인 시세 및 리스크 분석 결과, 본 건의 적정 입찰가는 90,000,000원에서 120,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 보수적 제안 입찰가: 95,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 최종 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.