나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [15] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수지신용협동조합)

작성일: 2026년 9월 10일

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 3층 306호

용도: 연립주택 (도시형생활주택 단지 내 연립주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 174,000,000원

토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

토지지분: 22.27㎡ (약 6.74평)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물지분: 30.19㎡ (약 9.13평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. "다람산공원" 남동측 인근에 자리하고 있으며, "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 행정복지센터, 학교, 공원 등 공공시설과 주거 밀집 지역으로 이루어져 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 근저당권(말소기준권리) 및 주택임차권, 임의경매 개시 결정, 압류 등 다수의 권리 변동이 등기부에 기록되어 있습니다.

등기부채권 총액: 3,740,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-05

확정일자: 2024-03-05

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건은 임의경매로, 말소기준권리(을1 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 최 은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우에도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

공부와의 차이: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 진안동 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 52.38㎡ (약 15.84평) 연립주택 (1986년식) 매매가 105,000,000원 (평당 약 662만원)

* 47.59㎡ (약 14.39평) 다세대주택 (2014년식) 매매가 175,000,000원 (평당 약 1,216만원)

* 35.76㎡ (약 10.82평) 다세대주택 (1991년식) 매매가 91,000,000원 (평당 약 841만원)

본 건의 면적(9.13평)과 유사한 35.76㎡ 다세대주택이 9,100만원에 거래된 사례를 감안할 때, 평당 약 841만원 수준으로 볼 수 있습니다.

4.2. 시장 동향

화성시 진안동 일대는 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 비교적 신축인 다세대 주택의 경우 높은 시세를 형성하고 있으며, 연립주택의 경우 건축 연도 및 상태에 따라 가격 차이가 나타날 수 있습니다. 본 건은 30.19㎡로 소형 평형에 해당하며, 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택 시세를 고려할 때 시장 가치를 산정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 상가 시설이 분포하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교육시설

진안초등학교, 진안중학교 등이 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

진안동행정복지센터 등 관공서가 가까이 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 및 단지 관련 리스크

정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 주변 유사 물건들의 건축 연도를 고려할 때 건축된 지 상당한 시간이 경과했을 가능성이 있습니다. 이로 인해 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, "전호실 임대중으로 확인됨"이라는 문구는 모든 호실이 임대 중임을 나타내므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성은 항상 존재하며, 향후 금리 변동, 정부 정책 변화, 지역 개발 계획 등에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 진안동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 주변에 공공시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합할 수 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 법적 제한 사항이 다수 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 진안동 일대의 주거지역 내 위치

* 인근 공공시설 및 교육시설의 접근성 양호

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음

9. 예상 입찰가

본 건의 면적(30.19㎡, 약 9.13평)과 주변 유사 물건의 최근 매매 시세를 고려할 때, 평당 약 700만원에서 900만원 수준의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

* 35.76㎡ (약 10.82평) 다세대주택이 9,100만원(평당 약 841만원)에 거래된 사례를 참고하여, 본 건(9.13평)의 경우 평당 약 800만원 내외로 산정 시 약 7300만원 수준이 될 수 있습니다.

* 제공된 감정가 174,000,000원은 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세 및 투자 가치를 고려한 예상 입찰가 범위는 75,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰가는 권리 분석, 명도 가능성, 응찰자 수, 경매 진행 단계 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.