나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [35] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층508호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (35)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 5층508호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 189,000,000원

토지면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

토지지분: 23.04㎡ (약 6.97평)

건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

건물지분: 31.24㎡ (약 9.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수지신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

건축물표제부 요약: 제공된 정보 없음

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치하여 행정 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.1. 1. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 건물의 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상 5층 공동주택 (도시형생활주택, 단지내 연립주택)

* 외벽: 석재(ALC) 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 하이샷시창호 등

* 이용상태 (본건 호수와는 다를 수 있으나, 건물 전체 현황):

* 일부 호수: 방3, 욕실2, 주방 및 거실 등

* 다수 호수: 방1, 욕실, 주방 및 거실 등

* 일부 호수: 방2, 욕실, 주방 및 거실 등

1.1. 3. 설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 4. 토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로상태

북서측 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m-12m)(접합)

* 중로3류 (폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

1.1. 7. 공부와의 차이

없음.

1.1. 8. 기타 참고사항

전 호실 임대 중으로 확인됨.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-03

* 확정일자: 2022-03-03

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 인수하는 보증금은 없습니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.02.25. 근저당권 수지신용협동조합)

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 주식회사포인트 외 1명

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 1번주식회사하이안종합건설지분전부이전, 권리자: 주식회사포인트, 비고: 증여

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 근저당권, 권리자: 수지신용협동조합, 권리금액: 금3,600,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2024-10-21, 권리종류: 임의경매, 권리자: 수지신용협동조합, 권리금액: 3,099,617,457원, 말소: 말소, 비고: 수원지방법원의 임의경매개시결정(2024타경94218)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-09-11, 권리종류: 압류, 권리자: 전주세무서장, 말소: 말소, 비고: 압류(징세과-티 52075)

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2026-03-27, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 이성현, 권리금액: 금40,000,000원, 말소: 말소, 비고:

* 등기부채권 총액: 3,640,000,000원

1.2. 3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-10

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 있으나 내용 없음)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 매매 사례 분석

* 2026년 5월, 진안동 526-17 (대원B동, 연립, 1986년식, 52.38㎡) 10,500만원에 직거래. (평당 약 200.5만원)

* 2026년 5월, 진안동 544-94 (정림팰리스, 다세대, 2014년식, 47.59㎡) 17,500만원에 중개거래. (평당 약 367.7만원)

* 2026년 5월, 진안동 711-11 (삼익가,나동, 다세대, 1991년식, 35.76㎡) 9,100만원에 중개거래. (평당 약 254.5만원)

1.3. 2. 시세 분석

건물 유형이 본건과 유사한 연립주택(대원B동)의 매매가는 10,500만원이며, 면적이 52.38㎡입니다. 본건은 건물 면적이 31.24㎡로 더 작습니다.

신축 연립 또는 다세대의 경우, 시세가 더 높게 형성될 수 있습니다 (정림팰리스, 47.59㎡, 17,500만원).

건축 연도를 정확히 알 수 없으나, 감정가는 189,000,000원으로 제시된 연립주택 실거래가보다는 높게 책정되었습니다. (건물면적 31.24㎡ 기준, 평당 약 605만원)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

주변에 다람산공원이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공 및 교육 시설이 인접해 있어 편리합니다.

근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 주변 시설

지도 검색 결과, 본건 주변은 전반적으로 주거 밀집 지역으로, 주거 편의시설 및 공원, 학교 등이 위치하고 있습니다. 주변에서 특별히 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 단, 군사 시설 보호 구역 및 소음 대책 구역에 포함되어 있어 이와 관련된 지역적 특성은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로1류, 중로3류 등의 용도지역 및 도로 지정이 있습니다.

가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(2종, 3종), 성장관리권역 등 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.5. 2. 건물 노후도

건물 자체의 정확한 건축 연도가 제공되지 않아 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 정확히 판단하기 어렵습니다. (등기부상 소유권 및 권리 설정일이 2022년으로 비교적 최근임)

1.5. 3. 명도

모든 호실이 임대 중으로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 이성현은 대항력 없어 명도 부담은 적음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 공원과 행정.교육 시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 법적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 여러 법적 제한 사항과 모든 호실이 임대 중이라는 점은 향후 관리에 있어 고려가 필요합니다.

감정가는 제시된 유사 유형의 거래 사례보다 높게 책정되었으므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 통해 적정 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 법적 안정성

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

1.7. 2. 입지 및 환경

우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라, 쾌적한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 3. 임대 수익

전 호실 임대 중으로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다. (명도 부담은 적음)

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 비교

* 감정가: 189,000,000원

* 최근 유사 연립주택(대원B동, 52.38㎡) 매매가: 105,000,000원 (평당 약 200.5만원)

* 최근 다세대주택(정림팰리스, 47.59㎡) 매매가: 175,000,000원 (평당 약 367.7만원)

1.8. 2. 가격 산정

건물 면적 31.24㎡ (약 9.45평) 기준, 감정가는 평당 약 605만원으로, 제시된 거래 사례와 비교 시 높은 편입니다.

권리관계가 깨끗하고 즉시 임대 수익 창출이 가능하다는 점, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가의 85% 수준인 약 161,000,000원을 적정 입찰가로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.