나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [19] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (19)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층 401호

용도: 연립주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물면적: 40.17㎡ (약 12.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 진안동행정복지센터, 진안초·중학교 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 이는 보통 수준입니다. 북서측으로는 폭 약 12미터, 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주정차에 불편함은 적을 것으로 보입니다. '다람산공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 해당 물건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 포함되어 있어 소음이나 군사 시설로 인한 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역에 해당되어 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 '을1' 근저당권(수지신용협동조합, 2022-02-25 접수, 3,600,000,000원)입니다.

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2022-02-25 (주식회사포인트 외 1명)

* 1번 주식회사하이안종합건설지분전부이전: 2022-02-25 (주식회사포인트, 증여)

* 근저당권 (을1): 2022-02-25 (수지신용협동조합, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (갑3): 2024-10-21 (수지신용협동조합, 3,099,617,457원) - 매각으로 소멸

* 압류 (갑4): 2025-09-11 (전주세무서장) - 매각으로 소멸

* 주택임차권 (을2): 2026-03-12 (이원준, 150,000,000원) - 매각으로 소멸

임차인 현황:

* 임차인: 이원준

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-28

* 확정일자: 2023-03-30

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 전액이 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 3,750,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화성시 진안동은 주거지역으로서, 다양한 형태의 주택(단독, 다세대, 연립)이 혼재되어 있습니다. 인근에 진안동행정복지센터, 진안초·중학교 등 공공 및 교육시설이 위치해 있어 지역 내 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 5월, 1986년식 연립주택 (면적 52.38㎡)이 10,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 20만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월, 2014년식 다세대주택 (면적 47.59㎡)이 17,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 36.8만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월, 1991년식 다세대주택 (면적 35.76㎡)이 9,100만원에 거래되었습니다. 이는 약 25.4만원/㎡ 수준입니다.

본건은 연립주택(건물면적 40.17㎡)이며, 감정가는 245,000,000원(약 61만원/㎡)입니다. 비교 대상 물건 중 유사한 연식의 연립주택(대원B동)의 거래가(약 20만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 최신 다세대주택의 거래가(약 36.8만원/㎡)와 비교해도 차이가 있습니다. 이는 건물 자체의 상태, 내부 마감, 커뮤니티 시설 등 외적인 요인이 반영되었거나, 감정 평가 시점과 현재 시세 간의 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 화성시 진안동 "하이안" 건물 내에 위치한 연립주택입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 진안동행정복지센터, 진안초·중학교, 다람산공원 등이 인근에 있습니다.

* 주거환경: 주변은 주거지역으로 비교적 조용하며, 공원 녹지가 인접해 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트 구조의 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지내 연립주택)이며, 외벽은 석재(ALC) 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본건 건물의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 인근 비교 사례(대원B동)가 1986년식임을 고려할 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 가격 괴리: 감정가(245,000,000원)와 유사 연식 연립주택의 최근 실거래가(약 10,500만원) 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 가격 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 재건축이나 리모델링 등 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 전호실 임대 중: 본건을 포함한 건물 내 전 호실이 임대 중으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 시간 소요 및 협상 과정이 발생할 수 있으며, 현 임차인과의 관계 또한 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 공원과 근린 편의시설이 인접하여 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화 가능성과 군사시설 관련 제한사항, 그리고 제공된 실거래가 대비 높은 감정가가 주요 고려 사항입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되었으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 인프라: 진안동행정복지센터, 학교, 공원 등 생활 편의시설 및 녹지 공간이 인근에 있어 기본적인 주거 기능이 우수합니다.

* 명도 부담 적음: 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행 시 권리 관계상 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건은 간혹 경쟁이 덜할 수 있으나, 채권 총액이 높다는 점은 유의해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 주택 유형(연립주택)의 거래가는 약 10,500만원(면적 52.38㎡)으로, 본건(면적 40.17㎡)의 감정가(약 61만원/㎡) 대비 현저히 낮은 수준(약 20만원/㎡)입니다. 최근 거래된 신축 다세대 주택의 거래가(약 36.8만원/㎡)와 비교하더라도 감정가가 높게 형성되어 있습니다.

이러한 시세 및 감정가 간의 괴리를 고려하여, 낙찰 후 적정 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 150,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮지만, 유사 시세 대비 높은 건물 상태나 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 법원의 감정가 재평가 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.