나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [8] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (8)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층208호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

* 건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수지신용협동조합 (수OOO)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 공동주택 (도시형생활주택, 연립주택)

* 이용상태: (정보 부족으로 일반적인 소형 연립 구성으로 추정: 방1, 욕실, 주방/거실 등)

* 설비내역: 위생 및 급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 진안동 "다람산공원" 남동측 인근

* 주변환경: 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 혼재 주거지역. "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 인근

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 이용 보통)

* 도로: 북서측 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외 포장도로 접함

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종/제3종, 성장관리권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수지신용협동조합 근저당 (2022.02.25. 말소 예정)

* 총 채권액: 3,770,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-02

* 대항력: 없음 (낙찰로 인해 소멸)

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 행정복지센터, 초.중학교 등이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래된 연립/다세대 주택 사례를 분석한 결과, 30~50㎡대 면적의 거래 금액은 9,100만원에서 17,500만원 사이입니다.

* 특히, 35.76㎡ 면적의 다세대주택이 9,100만원에 거래된 사례가 본건(31.24㎡)과 유사한 규모로 파악됩니다.

* 본건의 감정가(177,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적/종류의 매물 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "다람산공원" 인접, "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등 공공 및 교육 시설 이용 편리.

* 기타: 현재 전 호실 임대 중으로 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지역 규제: 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도 불명확: 건물의 정확한 건축 연도가 명시되지 않아, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 화성시 진안동 소재의 연립주택으로, 비교적 잘 갖춰진 생활 인프라를 이용할 수 있는 입지를 가지고 있습니다.

* 권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점, 군용비행장 소음대책구역 등 지역적 제약을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 편의시설 접근성 우수 (공원, 행정복지센터, 학교 등).

* 권리 관계가 말끔하여 명도 및 인수 부담이 적음.

* 화성시 지역 개발 잠재력에 따른 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 유사 물건 거래 사례 (35.76㎡, 9,100만원) 및 물건 규모(31.24㎡)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와의 괴리가 상당하므로, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

* 추정 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.