나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [36] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층509호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (36)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층509호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지내 연립주택)으로 확인됨)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

감정가: 181,000,000원

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 수OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 소유권보존(2022.02.25) 후 주식회사 하이안종합건설 지분 이전(증여)이 있습니다.

말소기준권리는 2022.02.25 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(채권액 36억원)입니다.

이후 접수된 임의경매, 압류, 주택임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.15

확정일자: 2022.03.21

배당신고일자: 2024.10.31

대항력: 없음

비고:

임차인 이 은(는) 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수주의 사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,770,000,000원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 특성

주변은 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

본건은 연립주택으로, 건물 구조상 철근콘크리트구조이며 지상 5층 중 5층에 위치합니다.

주변 유사 건물들의 건축 연도는 1986년, 1991년, 2014년 등으로 다양합니다.

4.2. 최근 매매 사례

* 진안동 526-17 (연립, 1986년식, 52.38㎡): 2026년 5월, 10,500만원 (평당 약 200만원/㎡)

* 진안동 544-94 (다세대, 2014년식, 47.59㎡): 2026년 5월, 17,500만원 (평당 약 368만원/㎡)

* 진안동 711-11 (다세대, 1991년식, 35.76㎡): 2026년 5월, 9,100만원 (평당 약 254만원/㎡)

4.3. 시세 종합 분석

본건 건물면적(30.52㎡, 약 9.23평) 대비, 유사 연식의 연립주택(대원B동) 평당가를 적용하면 약 6,120만원, 다세대주택(삼익)의 평당가를 적용하면 약 7,750만원 수준의 시세가 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 18,100만원과 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 주변 시세는 감정가 대비 낮은 수준으로 파악됩니다.

5. 생활 편의 및 교육 환경

5.1. 편의시설 및 공공시설

단지 인근으로 근린생활시설이 있으며, 진안동행정복지센터 등 공공시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

진안초등학교 및 진안중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 건물 내부 구성 (추정)

본건(509호)의 정확한 내부 구조는 미확인이나, 일반적인 도시형생활주택(연립)의 경우 방 1~3개, 욕실 1~2개, 주방 및 거실 등으로 구성됩니다.

건물 내 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 개발 이슈

본건 토지는 제1종일반주거지역으로, 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2, 3종 구역에 포함되어 있습니다.

이는 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

6.2. 기타 리스크 (유동화, 공동담보)

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

하지만 권리분석상 인수되는 권리는 없어 낙찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주거지역 내에 자리하여 생활 편의성이 양호합니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 낮은 수준의 시세가 파악되어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치.

* 권리관계 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 181,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 6,100만원에서 7,750만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 7,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.