나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [27] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층409호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (27)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층409호

용도: 연립주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

건물지분: 30.52㎡ (약 9.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상 5층 공동주택 (도시형생활주택, 단지내 연립주택)

해당층: 4층 409호

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로, "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중입니다.

북서측 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역이며, 소로1류, 중로3류에 해당합니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역에 포함되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건은 권리상 인수되는 부분이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

임차인: 임서준

보증금: 100,000,000원

차임: 374,500원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-18

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 형태의 상권입니다. "다람산공원"과 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 행정복지센터와 학교가 인근에 있어 생활 편의성이 좋습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래된 1986년식 연립주택 (52.38㎡, 10,500만원)은 평당 약 665만원 수준입니다.

- 2026년 5월 거래된 2014년식 다세대주택 (47.59㎡, 17,500만원)은 평당 약 1215만원 수준입니다.

- 2026년 5월 거래된 1991년식 다세대주택 (35.76㎡, 9,100만원)은 평당 약 843만원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 30.52㎡(약 9.23평)으로, 제공된 매매 사례들 중 가장 작은 규모입니다. 거래 사례들을 고려할 때, 연식과 면적, 주택 유형에 따라 시세가 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등이 소재하여 행정 및 교육 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 다람산공원이 가까워 휴식 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

차량 접근성이 좋고 버스정류장이 인접해 있어 교통 이용도 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 군용 비행장 관련 제한 사항입니다. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종)에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 예상되며, 건축 및 개발 행위에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 요인은 향후 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 건물의 정확한 건축 연도는 제공되지 않았으나, 유사 연식의 건물들이 존재하는 점을 감안할 때, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 명도 완료 시까지 임대 수익은 중단됩니다.

건물 면적이 30.52㎡(약 9.23평)으로 소형 주택에 해당하므로, 구매층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 화성시 진안동의 주거 지역에 위치하며, 공원, 행정복지센터, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 교통 여건 역시 무난합니다. 그러나 군용 비행장 관련 지역에 속해 있어 항공기 소음과 관련 규제라는 상당한 리스크를 안고 있습니다. 감정평가액 1억 8,100만원은 유사한 규모의 최신 주택 시세와 비교했을 때 높은 편으로, 군 비행장 관련 리스크를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건은 현재 임차인이 거주 중이며, 대항력이 없어 명도 후 즉시 점유하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

향후 인근 지역의 개발 및 시세 상승 여부에 따라 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

감정평가액 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원이며, 이는 30.52㎡(약 9.23평) 기준 평당 약 1,967만원입니다.

최근 거래된 유사 규모 및 연식의 주택 사례들을 분석한 결과, 평당 약 843만원에서 1,570만원 수준의 가격대가 형성되어 있었습니다. 최신 주택의 경우 평당 1,500만원 이상의 가격대를 보였습니다.

제공된 감정가는 최신 시세보다 높은 수준이며, 군용 비행장으로 인한 소음 및 규제 리스크를 고려할 때, 감정가 전액에 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 85.6% 수준이며, 최근 거래된 신축 주택의 시세 범위 내에 있어 투자 위험을 줄이면서 수익성을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.