나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [23] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 4층 405호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 22.27㎡ (약 6.7평)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수지신용협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 인근 시설: "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10-12m), 중로3류(폭 12-15m)에 접해 있습니다.

* 개발 및 보호 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종), 성장관리권역 등에 해당하여 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 권리요약: 본 건은 말소기준권리인 근저당권(을1)을 포함한 모든 권리가 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존, 주식회사하이안종합건설지분전부이전(증여) 등기 (갑1, 갑2)

* 근저당권 (을1, 수지신용협동조합, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 송정연, 50,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑3, 수지신용협동조합, 3,099,617,457원) - 말소

* 압류 (갑4, 전주세무서장) - 말소

* 임차권경정 (을2-2, 송정엽) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,650,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 송정엽 (송 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입/확정일자: 2024-04-02

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 결과, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재력: 진안동행정복지센터, 초.중학교 등 공공시설이 인접해 있어 지역 내에서 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공시설 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 본 물건은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 공동주택(도시형생활주택) 내부에 위치합니다. 건물은 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다. 이용 상태는 호실별로 방 3개, 욕실 2개 또는 방 1개, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 제공된 JSON 데이터상의 비교 대상 건물 중 1986년식, 1991년식 건물이 있어, 본 물건 역시 건축 연도에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 정확한 건축 연도는 추가 확인이 필요합니다.

* 규제 사항: 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종), 성장관리권역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 전체 임대 현황: 본 물건은 "전호실 임대중으로 확인됨"이라고 기재되어 있어, 낙찰 후 모든 호실의 점유자를 명도해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주변에 공공시설과 근린생활시설이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 감정가(179,000,000원) 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점, 건물 전체가 임대 중인 점, 복합적인 도시계획 규제 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 파악과 주변 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰 결정을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 30.19㎡ (약 9.1평)의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 또는 소액 투자 상품으로 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 감정평가서 요약에 따르면 전체 호실이 임대 중으로, 임대 수익 발생 가능성이 있습니다. (단, 현재 임대료 수준 및 공실률은 별도 확인 필요)

* 입지: 화성시 진안동의 주거지역 내에 위치하며, 행정복지센터 및 학교 등 주요 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 데이터를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 1986년식 연립, 52.38㎡ (약 15.8평): 105,000,000원

* 2014년식 다세대, 47.59㎡ (약 14.4평): 175,000,000원

* 1991년식 다세대, 35.76㎡ (약 10.8평): 91,000,000원

본 물건의 건물 면적은 30.19㎡ (약 9.1평)입니다. 비교 대상 매매 사례 중 1991년식 다세대 주택(35.76㎡)이 91,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 면적을 감안한 시장 가격은 약 76,000,000원에서 110,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 제공된 JSON 데이터에서 가장 최근 거래가와 면적을 기준으로 면적당 단가를 환산하여 추정한 값입니다.

현재 본 건의 감정가는 179,000,000원으로, 분석된 시장 시세 범위보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 감정가와 실제 시장 시세 간의 차이가 큰 점은 본 물건의 중요한 특징입니다. 따라서, 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 관리 상태, 향후 가치 증대 가능성 등을 면밀히 조사하고, 주변의 실제 거래 사례 및 경쟁 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

합리적인 시장 가치와 투자 수익률을 고려할 때, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 감정가를 하회하며, 시장 시세 데이터를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.