나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [31] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (31)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층504호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지내 연립주택))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 179,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

건물 면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 수OOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, "다람산공원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로, "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인접해 있어 생활 편의시설 및 공공시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-16

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 대항력 없는 임차인이 존재하는 물건입니다. 임차인은 배당 신고를 하였으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 특수 물건 정보

유동화 물건으로 분류되어 있으나, 이는 채권의 유동화 과정을 거쳐 경매가 진행된 것일 뿐, 법적인 권리관계에 직접적인 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 5층 중 5층에 위치한 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다. 외벽은 석재(ALC) 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 내부 구조는 일반적으로 방 1개, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 토지 이용 및 주변 개발

토지는 부정형의 평지로, 단지형 연립주택 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 12미터, 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4.3. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 52.38㎡ (약 15.8평)의 1986년식 연립주택이 105,000,000원 (10,500만원)에 직거래되었습니다.

* 2026년 5월 12일 거래: 47.59㎡ (약 14.4평)의 2014년식 다세대주택이 175,000,000원 (17,500만원)에 중개거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래: 35.76㎡ (약 10.8평)의 1991년식 다세대주택이 91,000,000원 (9,100만원)에 중개거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 30.19㎡ (약 9.13평)이며, 건축 연도는 1986년입니다.

주변 거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가 179,000,000원은 유사 건축 연도(1986년)의 연립주택(10,500만원)에 비해 현저히 높은 수준입니다. 또한, 최근 거래된 2014년식 다세대주택(17,500만원)과 유사한 가격대이나, 본 건은 건축 연도가 오래되었음을 고려해야 합니다.

면적당 시세로 환산 시, 본 건의 감정가는 약 1960만원/평으로, 유사 사례(약 664만원~1215만원/평) 대비 매우 높게 평가되었음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 편의시설

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

진안동행정복지센터, 진안초.중학교, 다람산공원 등이 인근에 위치하여 교육, 행정, 여가 활동에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1986년식 건물로, 약 40년 경과되었기 때문에 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 제1종일반주거지역, 성장관리권역

* 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접함

* 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 저촉됩니다. (이러한 구역은 재산권 행사나 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있으나, 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.)

6.3. 주변 시설 조사

"화성시 진안동 590-1" 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다람산공원이 인접해 있고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 1986년식 건물로 노후화가 진행되었으며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가 179,000,000원은 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 건축 연도가 오래된 점을 감안할 때, 보수적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 공공시설, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역.

* 권리상 안전성: 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적음.

* 임대 수요: "전호실 임대중"이라는 정보로 미루어 보아 단지 내 임대 수요가 존재할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다. 하지만 주변 유사 물건의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 감정가는 현재 시장 가격 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 1986년식 연립주택(52.38㎡)이 105,000,000원에, 1991년식 다세대주택(35.76㎡)이 91,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(30.19㎡)의 경우 건축 연도와 면적을 감안하여 시세 범위를 설정해야 합니다.

보수적인 시세 분석을 기반으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연도의 주택 가격을 참고하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 추천 입찰가: 78,000,000원

본 입찰가는 제공된 시세 자료와 건물의 상태를 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 반드시 확인하고, 법원 물건명세서 및 기타 공고 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.