나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [32] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (32)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층505호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적(지분): 22.27㎡ (약 6.74평)

* 건물면적(전용): 30.19㎡ (약 9.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 북서측 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리사항 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 는 대항력이 없어 보증금 전액이 경매를 통해 배당될 예정임. 낙찰자가 인수할 보증금은 없음).

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 지역에 위치하며, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설을 갖추고 있음.

* 최근 시세 정보:

* 유사 연립주택 (대원B동, 1986년식, 52.38㎡) 2026년 5월 105,000,000원에 거래됨. (평당 약 200.46만원)

* 유사 다세대주택 (정림팰리스, 2014년식, 47.59㎡) 2026년 5월 175,000,000원에 거래됨. (평당 약 367.7만원)

* 유사 다세대주택 (삼익가,나동, 1991년식, 35.76㎡) 2026년 5월 91,000,000원에 거래됨. (평당 약 254.4만원)

* 분석: 본건은 전용면적 30.19㎡ (약 9.13평)으로, 비교 사례 중 가장 작은 면적임. 감정가는 179,000,000원으로, 평당 약 592.9만원의 높은 가치를 나타냄. 다만, 최근 유사 연립주택 거래가(1986년식, 52.38㎡) 105,000,000원임을 고려할 때, 감정가 대비 시세 수준에 대한 면밀한 검토가 필요함. 신축 다세대 주택의 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보이나, "하이안"이라는 건물명과 도시형생활주택이라는 분류가 갖는 가치를 반영한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 진안동행정복지센터, 진안초.중학교가 위치하여 행정 및 교육 시설 이용이 편리함. 다람산공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 공동주택(도시형생활주택/연립주택)으로, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 비교: 감정가(179,000,000원)와 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례(약 9,100만원~175,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 적정 가격 산정에 신중해야 함.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 보증금 170,000,000원을 신고하였으나, 전액 배당받지 못할 경우 잔여 보증금에 대한 법적 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. (단, 본 경매 절차상 낙찰자 인수 부담은 없음).

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 주변 유사 연립주택의 건축 연도가 1986년인 점을 감안할 때, 본건 건물 역시 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 인프라와 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 존재하는 점, 그리고 소규모 면적의 연립주택이라는 점을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 안전한 권리 관계.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 주거용 부동산으로서의 안정적인 수요 기대.

* 도시형생활주택이라는 분류가 갖는 신축성 반영 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보와 주변 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이 범위는 최신 거래 사례의 가격 수준을 반영하되, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요 여부, 임차인과의 관계 등을 추가로 확인하고, 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.