나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [33] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (33)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 5층506호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO

1.2. 면적 및 건물 현황

* 용도: 연립주택

* 토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

* 건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

* 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 179,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 공동담보, 전 호실 임대 중 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건은 북서측 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이채현

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 이채현 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수지신용협동조합 근저당권 (2022-02-25 접수, 3,600,000,000원)

* 경매개시결정: 수지신용협동조합 임의경매 (2024-10-21 접수, 3,099,617,457원)

* 기타 권리: 소유권보존, 주식회사하이안종합건설지분 전부이전, 주택임차권(이채현, 140,000,000원), 압류(전주세무서장, 화성시) 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,740,000,000원

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 이채현은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진안동은 주거 지역으로서, 인근에 공공시설(진안동행정복지센터)과 교육시설(진안초.중학교)이 위치하여 정주 여건이 양호합니다. 근린생활시설 또한 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 최근 거래 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 연립 및 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 52.38㎡ 연립주택 (1986년식)이 2026년 5월 105,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 665만원)

* 47.59㎡ 다세대주택 (2014년식)이 2026년 5월 175,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,215만원)

* 35.76㎡ 다세대주택 (1991년식)이 2026년 5월 91,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 843만원)

본건은 건물 면적 약 9.13평(30.19㎡)의 연립주택으로, 가장 유사한 유형인 1986년식 연립주택 거래 사례(평당 약 665만원)를 기준으로 시세를 추정할 경우 약 6,070만원 수준이나, 2014년식 다세대주택 거래 사례(평당 약 1,215만원)를 고려하면 약 1억 1,080만원 수준까지도 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 1억 7,900만원으로, 최근 유사 거래 사례에 비해 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 환경

"진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인근에 위치하여 행정 및 교육 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

본건은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 갖춘 지상 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지내 연립주택)입니다. 외벽은 석재(ALC) 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다. (해당 호실의 정확한 내부 구조는 명시되지 않았으나, 다른 호실은 방 1~3개, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/이용 제한 사항

본건 토지는 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 해당하여 비행 및 소음 관련 규제 및 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 감정가

최근 유사 거래 사례와 비교했을 때 본건의 감정가(179,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

6.3. 기타 잠재 위험

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 현황에 따라 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동의 주거 지역에 위치하며, 행정 및 교육시설, 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점과 감정가가 최근 시세에 비해 높게 형성된 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지로 꾸준한 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 명확함.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

제공된 주변 시세 자료를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 건물 면적(약 9.13평)과 최근 거래된 다세대주택의 평당 가격(최고 약 1,215만원)을 적용하면 약 1억 1,080만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다. 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 115,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 35.7% 할인된 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.