나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [30] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (30)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층 802호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7)

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 5월 14일

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층: 8층

전유 면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

토지 지분 면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 249,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 자리하고 있습니다. 인근에는 수원KBS센터, 수원시청, 행정복지센터 등이 소재하여 행정 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

제시된 정보만으로는 말소기준권리를 특정하기 어려워 정확한 권리 분석에 한계가 있습니다. 다만, 통상적으로 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 680,000원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2025-04-03

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

임차인 박 은 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

수원시청, KBS 드라마제작센터 등이 인접해 있으며, 인계동 상업 지역 내 위치하여 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 배후 수요

인근에 다수의 주거 시설 및 오피스텔이 밀집해 있어, 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중이며, 해당 802호는 방 1~2개 구성의 주거 공간으로 활용될 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

수원시청, 백화점, 대형 마트, 병원 등 다양한 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

'유동화물건' 표기는 해당 부동산 자산이 유동화되었음을 의미하며, 거래 과정이나 법적 절차에 특이 사항이 있을 수 있습니다. 입찰 전 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물/부합물

건물 제시외 면적은 0.00㎡로 특이사항 없습니다. 다만, 다른 호실의 경우 다락방이 있다는 점 참고해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 공실 위험

오피스텔 및 도시형 생활주택 밀집 지역 특성상, 시장 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 역세권에 위치하며, 주요 관공서 및 편의시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 높습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 명확하며, 안전하게 투자할 수 있습니다.

* 활발한 임대 수요: 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준한 지역으로, 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 249,000,000원입니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 산정 가능합니다.

현 시세 및 시장 경쟁 상황을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 시세 확인 후 최종 입찰가 결정 필요)

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원 (시장 상황에 따라 조정)

9. 종합 의견

본 경매 물건은 수원시청역 인근의 뛰어난 입지와 비교적 신축인 건물, 그리고 인수할 보증금이 없는 명확한 권리 분석을 바탕으로 안정적인 투자 기회를 제공합니다.

'유동화 물건' 표기와 토지이용계획상의 규제 등 추가적인 면밀한 검토가 필요하지만, 이러한 점들을 충분히 인지하고 분석한다면 좋은 투자 결과로 이어질 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.