나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [5] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (5)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층205호

용도: 연립주택 (도시형생활주택 - 단지형 연립주택)

건물명: 하이안

층수: 지상 5층 건물 중 2층 205호

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

토지 지분: 22.27㎡ (약 6.73평)

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 지분: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 168,000,000원

채권자: 수OOO (수지신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 인근에 소재하여 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 병점역(1호선)까지 도보로 약 14분 거리에 위치해 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 물건지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 근저당(수지신용협동조합, 36억 원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 및 이전, 근저당, 임의경매 개시 결정, 압류 등이 등기부에 기재되어 있으나, 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 홍성훈이라는 임차인이 거주 중인 것으로 확인됩니다. 해당 임차인은 전입일자(2023-10-30) 기준으로 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 다만, 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 인근의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 대원B동(연립, 1986년식, 52.38㎡): 10,500만원 (약 200만원/㎡)

* 정림팰리스(다세대, 2014년식, 47.59㎡): 17,500만원 (약 368만원/㎡)

* 삼익가,나동(다세대, 1991년식, 35.76㎡): 9,100만원 (약 255만원/㎡)

본건의 감정가는 168,000,000원(약 556만원/㎡)으로, 면적(30.19㎡) 대비 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 비교적 신축인 정림팰리스(2014년식)의 거래 단가(약 368만원/㎡)와 비교 시, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다. 다만, 본건의 건물 연식은 2014년경으로 추정되어 비교적 현대적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

인근에 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공시설이 있으며, 다람산공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에는 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

5.2. 건물 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

해당 물건지는 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종)에 포함되어 있어, 해당 구역 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

본건이 속한 하이안 건물은 2014년경 준공된 것으로 추정되어 비교적 최신 축에 속합니다. 따라서 노후도로 인한 직접적인 하자는 크지 않을 것으로 보입니다.

6.3. 주변 혐오시설

현재 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 주거 지역에 위치하며, 공공시설 및 공원이 인접하여 생활 환경이 양호합니다. 대중교통 접근성 또한 보통 이상으로 평가됩니다. 권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다. 다만, 면적 대비 감정가가 주변 시세 대비 높게 형성된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 다람산공원 인접 및 진안동행정복지센터, 학교 등 편의시설 접근성 우수

* 전입 임차인의 대항력 및 인수 보증금 없음으로 인한 명도 용이성

* 비교적 최신 건물(2014년경 준공 추정)로 인한 하자 리스크 감소

* 군용비행장 소음대책구역 등 일부 법적 제한 사항 존재

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,000,000원입니다. 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 30.19㎡ 면적 기준 단가로 볼 때, 본건의 감정가는 시장가보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

정림팰리스(2014년식, 47.59㎡)의 거래 단가(약 368만원/㎡)를 적용하여 산정 시, 30.19㎡ * 368만원/㎡ = 약 111,100,000원 수준입니다.

따라서, 본건의 면적, 위치, 건물 상태 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 117,600,000원 ~ 142,800,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 보수적인 시세 반영 및 낙찰 가능성을 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.