나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [25] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (25)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 4층407호

용도: 연립주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

토지지분: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물면적: 39.99㎡ (약 12.09평)

건물지분: 39.99㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근으로 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치하여 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

토지의 형상은 부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건과 관련된 임의경매는 수원지방법원의 2024타경94218이며, 이는 말소기준권리자인 수지신용협동조합이 신청한 것입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지은 (김 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 1일

* 확정일자: 2023년 7월 3일 (등기부상 확정일자는 2023년 7월 17일로 기재되어 있어 차이 발생)

* 배당신고일자: 2024년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

등기부등본상 주택임차권(김지은)이 존재하나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 3,760,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재합니다.

인근에 행정복지센터, 초.중학교가 있어 생활 편의성과 교육 환경이 양호합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 4일 거래: 1986년식 연립주택, 52.38㎡ (약 15.85평), 105,000,000원. 평당 가격 약 662만원.

* 2026년 5월 12일 거래: 2014년식 다세대주택, 47.59㎡ (약 14.40평), 175,000,000원. 평당 가격 약 1,215만원.

* 2026년 5월 5일 거래: 1991년식 다세대주택, 35.76㎡ (약 10.82평), 91,000,000원. 평당 가격 약 841만원.

본건(1986년식 연립주택, 39.99㎡, 약 12.09평)과 가장 유사한 조건의 거래 사례는 1986년식 연립주택(52.38㎡)으로, 해당 거래의 평당 가격(약 662만원)을 본건 면적(12.09평)에 적용하면 약 80,000,000원 수준으로 시세가 추정됩니다.

이는 감정가(238,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지내 연립주택)입니다.

외벽은 석재(ALC) 마감 등으로 시공되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

설비로는 위생 및 급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

본건(4층 407호)의 내부 구조는 1개의 방, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 부담이 다른 자산에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

* 전호실이 임대 중인 상태로, 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 등기부상 임차인의 확정일자 정보에 차이가 있어, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 대항력 없음으로 분석됩니다.)

* 감정가 대비 비교 사례를 통한 시세가 현저히 낮게 산출되어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없을 것으로 예상되며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

그러나 비교 거래 사례를 통해 추정한 시세가 감정가에 비해 현저히 낮은 점은 투자 시 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 인근 편의 및 교육시설 이용 용이.

* 권리관계가 명확하여 법적 문제 발생 가능성 낮음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

건물 면적: 39.99㎡ (약 12.09평)

최근 거래된 유사 연식(1986년식) 연립주택(15.85평)의 거래가가 105,000,000원이며, 이를 기준으로 산정한 평당 가격은 약 662만원입니다.

이러한 시장 가격을 본건(12.09평)에 적용할 경우, 시세는 약 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(238,000,000원)와 비교 사례를 통한 추정 시세(약 80,000,000원) 간에 큰 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가를 기준으로 시세 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 경우가 많습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현황, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.