나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [7] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (7)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층207호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 25.50㎡ (약 7.72평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 34.57㎡ (약 10.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수지신용협동조합)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 인근에 "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상5층 공동주택 (도시형생활주택, 단지내 연립주택) 중 제2층 제207호입니다.

* 외벽: 석재(ALC) 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 하이샷시창호 등

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 부정형의 평지입니다.

* 이용 상태: 단지형 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 주변 도로

* 북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m-12m)(접합)

* 중로3류 (폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권 (채권액 3,600,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 주택임차권, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 총 채권액은 3,800,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임경태

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2024-11-10

* 대항력: 없음

* 임경태 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건은 화성시 진안동의 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 행정복지센터, 초.중학교 등 공공시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "다람산공원" 남동측 인근에 위치하여 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* "진안초.중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 공공시설

* "진안동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 외 리스크

* 건축년도가 명시되어 있지 않으나, 인근 유사 건물들의 건축년도가 1986년~2014년인 점을 고려할 때, 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인 임경태는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리

* 건물 자체의 정확한 건축년도는 파악되지 않았으므로, 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 화성시 진안동의 편리한 주거 환경에 위치한 연립주택입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 안전하며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주변으로 공공시설, 학교, 공원이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 다만, 건물 노후도 및 일부 토지이용 제한사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계와 인수 부담 없음으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 건물 면적(34.57㎡)과 유사한 35.76㎡ 면적의 물건이 2026년 5월 91,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 유사 면적의 물건들도 105,000,000원에서 175,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 감정가는 192,000,000원이나, 실제 시세 및 거래 동향을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적이며, 주변 시세와 경쟁 상황을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 및 주변 거래 동향을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.