나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [6] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 상세 주소: 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 2층 206호

물건 종류: 연립주택

경매 구분: 부동산임의경매

사건 번호: 수원지방법원 2024타경94218 (6)

채권자: 수

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지 면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

토지 지분: 22.27㎡ (약 6.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 지분: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 168,000,000원 (16,800만원)

공동 담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 공동 담보로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, "다람산공원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근에 "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 위치하여 생활 편의 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 부정형의 평지로서 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 폭 약 12미터, 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 사항

해당 토지는 제1종일반주거지역에 속합니다.

소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)의 도로에 접합되어 있습니다.

다음과 같은 제한 사항이 있습니다:

* 가축사육제한구역 (전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제2구역 (전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 (2021-12-29) <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29) <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

* 성장관리권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리: '을1' 근저당권 (수지신용협동조합, 2022-02-25 접수, 3,600,000,000원)입니다.

이 기준 권리에 의해 다음과 같은 권리들이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* '갑3' 임의경매 (수지신용협동조합, 3,099,617,457원)

* '갑4' 압류 (전주세무서장)

* '을2' 주택임차권 (윤민운, 140,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황 분석

* 임차인: 윤

보증금: 140,000,000원 (14,000만원)

차임: 0원

전입일자: 2024-05-27

확정일자: 2024-04-17

배당신고일자: 2024-10-30

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 개발 현황

본건이 위치한 진안동 일대는 주거지역을 중심으로 근린생활시설이 발달되어 있습니다.

인근에 진안동행정복지센터 등 공공시설이 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 공공시설: 진안동행정복지센터, 다람산공원 인근 위치

* 교육시설: 진안초.중학교 인근 위치

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

4.3. 혐오시설 및 특이 환경

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제2구역에 해당하며, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기 소음 및 비행 활동으로 인한 영향을 받을 수 있는 지역임을 의미하며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 별도의 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 군사시설 관련 구역 지정이 중요한 고려 사항입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 그러나 권리 분석은 최종 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

5.2. 시장 및 가치 리스크

제시된 감정가는 168,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 부동산들의 거래가는 감정가보다 현저히 낮은 수준을 보입니다. (예: 52.38㎡ 연립 2026년 5월 105,000,000원, 35.76㎡ 다세대 2026년 5월 91,000,000원). 이에 따라 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재할 가능성이 있습니다.

5.3. 법규 및 규제 리스크

본건은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 소음 피해나 향후 개발 제한 등에 따른 가치 하락 또는 이용상 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미치는 주요 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 주거지역 내 연립주택으로, 주변에 공원, 행정복지센터, 학교 등이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 점과 대항력 없는 임차인이 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적입니다. 그러나 군용비행장 관련 구역 지정으로 인한 소음 및 이용 제한 가능성이 있으며, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음 (인수 보증금 0원).

* 주거 지역 내 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 및 공공시설 접근성이 양호함.

* 부동산임의경매로, 선순위 권리가 정리되어 낙찰 후 권리 관계가 명확함.

8. 예상 입찰가

감정가는 168,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 거래 사례에서 60,000,000원에서 110,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 특히, 본건은 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소가 존재합니다.

대항력 없는 임차인의 대규모 보증금(140,000,000원)이 낙찰자의 인수 대상이 아니라는 점은 가격 결정에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 보수적인 관점에서 120,000,000원 (12,000만원)을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.