나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [2] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (2)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1, 하이안 2층 202호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.91평)

건물면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수지신용협동조합)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

"진안동행정복지센터" 및 "진안초.중학교"가 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (수지신용협동조합, 3,600,000,000원, 2022-02-25)

본건 경매 개시 결정: 갑3 임의경매 (수지신용협동조합, 3,099,617,457원, 2024-10-21)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-07-11

* 배당신고일자: 2024-11-25

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

본건은 임차인의 대항력이 없어 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 3,650,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 속한 진안동 지역은 주거 기능이 중심이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

인근 공공시설(행정복지센터, 학교)이 위치하여 지역 주민들의 이용이 빈번한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 편의시설:

진안동행정복지센터, 근린생활시설 등이 인접해 있습니다.

* 교육시설:

진안초등학교 및 진안중학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 제한:

비행안전제2구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 제3종구역 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률)

비행 소음 및 안전 관련 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획:

가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

* 임대 중인 물건:

전 호실 임대 중으로 확인됩니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 명도 절차는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 건물 노후화 가능성:

정확한 건축 연도는 파악되지 않으나, 주변 유사 건물들의 건축 연도를 고려할 때 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (본건은 도시형생활주택/연립주택으로 분류됨)

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택(연립주택)으로, 주거 밀집 지역 내에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인의 존재로 명도 과정도 원활할 것으로 예상됩니다.

군사시설 관련 구역에 포함되어 있어 일부 제한사항이 있으나, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 안전합니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인이 거주 중이며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활환경: 차량 접근성 우수, 대중교통 이용 가능, 관공서 및 교육시설 인접.

* 도시형생활주택/연립주택: 주거용으로서의 수요가 꾸준히 있는 형태입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

주변 시세 분석:

* 비교 매물 1 (연립, 1986년식, 52.38㎡): 10,500만원 (약 200만원/㎡)

* 비교 매물 2 (다세대, 1991년식, 35.76㎡): 9,100만원 (약 254만원/㎡)

* 본건 건물 면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

* 본건 감정가 기준 평당가: 약 487만원/㎡ (건물+토지 면적 53.76㎡ 기준)

입찰가 산정:

주변 유사 면적 및 연식의 연립주택 매매 사례(약 200만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 가치는 약 6,000만원대 후반으로 추정됩니다.

이는 감정가 16,100만원 대비 상당히 낮은 수준입니다.

다만, '하이안' 단지 자체의 평가나 개별 호실의 선호도에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 비용이 거의 발생하지 않는다는 점을 고려합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 8,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이는 주변 시세와 감정가의 괴리를 반영하고, 안전한 명도를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.