나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [11] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (11)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.91평)

건물면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

건축년도(추정): 2022년 (등기부상 소유권보존 및 지분 이전 접수일자 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거지역입니다. "다람산공원" 남동측 인근에 자리하고 있으며, "진안동행정복지센터"와 "진안초.중학교" 등이 가까이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재(ALC) 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 이용 상태는 (기호에 따라) 방 1~3개, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 평지로 단지형 연립주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 근저당권, 주택임차권(김건우), 임의경매개시결정, 압류 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 김건우 임차인이 있으나, 전입일자(2024-04-29)보다 확정일자(2024-04-05)가 빠르고, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금(130,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화성시 진안동 일대는 주거지역으로서, 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 확인할 수 있습니다.

* 대원B동 (1986년식 연립, 52.38㎡): 2026년 5월 105,000,000원 (약 200,400원/㎡)

* 정림팰리스 (2014년식 다세대, 47.59㎡): 2026년 5월 175,000,000원 (약 367,700원/㎡)

* 삼익가,나동 (1991년식 다세대, 35.76㎡): 2026년 5월 91,000,000원 (약 254,500원/㎡)

본건은 건물 면적 30.94㎡(약 9.36평)의 연립주택으로, 등기부상 2022년 초에 소유권 보존 등기가 이루어진 점으로 미루어 보아 비교적 신축 건물로 판단됩니다. 따라서 연식(1986년, 1991년)이 오래된 연립 및 다세대주택보다는 건축 연도가 비교적 최신인 정림팰리스(2014년식)의 평당 가격(약 1,214,000원)을 참고할 수 있습니다. 이를 토대로 본건의 시세는 약 113,745,780원 (30.94㎡ * 367,700원/㎡) 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 감정가(166,000,000원)는 이러한 시장 시세보다 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "진안동행정복지센터", "다람산공원" 등이 위치하여 행정 및 여가 생활이 편리합니다. 교육 환경으로는 "진안초.중학교"가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 건물 자체적으로 승강기 및 지하주차장 설비가 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 제1종일반주거지역으로, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 포함되어 있습니다. 특히 군용비행장 소음대책구역에 속해 있다는 점은 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. "전호실 임대중"으로 확인되나, 대항력 없는 임차인이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2022년 추정) 연립주택으로, 진안동 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 초·중학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다. 하지만, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었으며, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음으로 인한 생활 불편 및 가치 하락 가능성이 존재합니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2022년 추정) 건물로 비교적 깨끗한 주거 환경 기대

* 진안동 주거지역 내 위치, 행정복지센터, 공원, 초·중학교 인접

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

* 승강기, 지하주차장 등 편리한 주거 설비

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물의 경우 30.94㎡ 면적 기준으로 약 113,745,780원(약 1,140만원) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다. 따라서 감정가의 75% ~ 85% 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원.

본 예상 입찰가는 시세, 건물 상태, 소음대책구역 편입 여부 등 제반 사항을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 더욱 면밀히 검토하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.