나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [3] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 2층203호

용도: 연립주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층 공동주택 (도시형생활주택, 단지내 연립주택)

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

토지지분: 22.27㎡ (약 6.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물지분: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 168,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있음.

인근에 "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 평지로 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중임.

북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(을1)임.

본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매(갑3)로 진행됨.

접수일자 2022-02-25, 권리종류 근저당권, 권리자 수지신용협동조합, 권리금액 금3,600,000,000원.

3.2. 등기부 현황

소유권보존 (갑1, 2022-02-25), 주식회사포인트 외 1명.

주식회사하이안종합건설 지분 전부 이전 (갑2, 2022-02-25), 주식회사포인트 (증여).

근저당권 (을1, 2022-02-25), 수지신용협동조합, 금3,600,000,000원 (말소 기준권리).

임의경매개시결정 (갑3, 2024-10-21), 수지신용협동조합, 3,099,617,457원 (말소).

압류 (갑4, 2025-09-11), 전주세무서장 (말소).

등기부채권 총액: 3,600,000,000원.

3.3. 임차인 현황

임차인: 남

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-27

확정일자: 2024-05-27

배당신고일자: 2024-11-21

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 지상권은 없는 것으로 파악됨)

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진안동은 주거지역으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있으며 근린생활시설 및 공공시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역임.

주변에 다람산공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 행정복지센터, 학교 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높음.

4.2. 건물 현황

하이안 아파트는 총 36개 호수로 구성된 도시형생활주택 단지 내 연립주택임.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있음.

각 세대별 이용 상태는 방 1~3개, 욕실 1~2개, 주방 및 거실 등으로 구성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등이 있어 행정 및 교육 시설 이용이 편리함.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 주변 환경

다람산공원이 인접하여 녹지 공간을 활용하기 용이함.

주거 지역으로 조용한 생활 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법적 제한 사항이 있음.

* 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역

* 성장관리권역

6.2. 특수 물건 정보

본건은 유동화물건, 공동담보 물건으로, 거래 과정이나 법적 절차에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있음.

건물 내 전호실이 임대 중으로 확인되어, 명도 관련 이슈가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주거 편의시설 및 공공시설 접근성이 양호한 지역에 소재함.

감정가는 168,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 감정가 대비 다소 높은 수준으로 판단됨.

특히, 1986년 건축된 대원B동 연립주택(52.38㎡)이 105,000,000원에 거래된 사례를 볼 때, 본건(30.19㎡)의 감정가는 보수적으로 접근할 필요가 있음.

하지만 2014년 건축된 정림팰리스 다세대주택(47.59㎡)이 175,000,000원에 거래된 사례도 있어, 건물의 연식 및 상태에 따라 가치가 달라질 수 있음.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

도시계획상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 민감도가 있을 수 있으나, 이는 가격에 일부 반영될 것으로 예상됨.

전 호실이 임대 중인 점은 명도 협상 시 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 주거 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 입지.

* 다람산공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 도시형생활주택 단지 내 연립주택으로, 단지 규모에 따른 관리 용이성 기대.

* 경매를 통한 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들의 시세는 다음과 같음.

* 대원B동 (연립, 1986년식, 52.38㎡): 105,000,000원 (약 2,004,581원/㎡)

* 정림팰리스 (다세대, 2014년식, 47.59㎡): 175,000,000원 (약 3,676,950원/㎡)

* 삼익가,나동 (다세대, 1991년식, 35.76㎡): 91,000,000원 (약 2,544,742원/㎡)

본건 건물 면적 30.19㎡를 기준으로, 위 시세 정보를 역산하여 예상 가치를 산출하면 다음과 같음.

* 대원B동 기준: 약 60,518,632원

* 삼익가,나동 기준 (연식 고려): 약 76,787,825원

* 정림팰리스 기준 (최신 시세 반영): 약 111,045,868원

감정가 168,000,000원 대비, 현재 확보된 시세 정보는 다소 낮은 편임.

가장 최근에 거래된 정림팰리스(다세대, 2014년식)의 시세(약 367만원/㎡)를 적용하여 환산한 금액(약 111,045,868원)을 상단 기준으로 삼고, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

다만, 경매 특성상 경쟁 입찰이 이루어질 수 있으며, 본건의 실제 상태 및 향후 시장 상황에 따라 입찰가는 변동될 수 있음.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 고려해볼 수 있음.

단, 본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 법적 검토를 더욱 철저히 해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.