나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [14] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층305호

용도: 연립주택

건물면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

토지면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

토지지분: 22.27㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 174,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로, "진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 인근에 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

북서측으로 폭 약 12미터, 인근으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 매각되는 본건에 설정된 대부분의 권리(예: 근저당, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 제

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

상기 임차인 현황 및 권리분석에 따른 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 연립 및 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 1986년식 연립주택, 52.38㎡, 105,000,000원 (직거래)

* 2026년 5월 12일 거래: 2014년식 다세대주택, 47.59㎡, 175,000,000원 (중개거래)

* 2026년 5월 5일 거래: 1991년식 다세대주택, 35.76㎡, 91,000,000원 (중개거래)

4.2. 시세 분석

제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 연립주택의 경우 1986년식 52.38㎡ 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 200,760원/㎡의 가격 형성 추세를 보입니다. 다세대주택의 경우, 2014년식 47.59㎡ 물건이 175,000,000원에 거래되어 약 367,700원/㎡, 1991년식 35.76㎡ 물건은 91,000,000원에 거래되어 약 254,500원/㎡의 가격대를 보입니다.

본 건의 건물면적은 30.19㎡이며, 감정가는 174,000,000원입니다. 이는 30.19㎡ 기준으로 약 5,763,500원/㎡에 해당하여, 제공된 주변 시세 데이터(약 200,000~370,000원/㎡)와 비교 시 현저히 높은 수준입니다. 이는 본 건의 감정평가 시점의 가치 산정 기준과 최근 거래된 유사 물건들의 시세 간에 상당한 차이가 존재함을 시사합니다. 따라서, 실제 투자 시에는 감정가보다는 주변 실거래가를 참고하여 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕의 지상 5층 공동주택(도시형생활주택, 단지내 연립주택) 중 3층 305호입니다. 외벽은 석재(ALC) 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 1개, 욕실, 주방 및 거실 등으로 구성된 것으로 파악됩니다. (단, 평가서상 타 기호별 이용 상태와 다를 수 있으며, 본건 305호의 정확한 내부 구조는 현장 확인 필요)

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설/공공시설

단지 인근에 다람산공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 진안동행정복지센터, 진안초.중학교 등 공공기관 및 교육시설 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역으로 지정된 점은 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 임대 중 상태

본건은 현재 전 호실 임대 중으로 확인되어, 낙찰 후 명도 절차가 필요합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 인근 공공시설 및 공원 접근성이 양호한 편입니다. 교통 또한 편리하며, 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 건물은 현재 임대 중이며, 권리상 인수 부담은 없으나 명도 절차가 수반됩니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다. 감정가는 174,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 실거래가와 비교 시 가격 차이가 크게 발생하므로, 투자 시에는 시장 시세에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진안동 지역 내 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성

* 군용비행장 소음대책구역 지정 외 심각한 혐오시설 없음

* 권리상 낙찰자가 인수할 보증금 없음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 174,000,000원이나, 제공된 주변 시세 자료에 따르면 30.19㎡ 면적 대비 가격 괴리가 상당합니다. 주변 연립주택 및 다세대주택의 최근 실거래가를 고려했을 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 접근하며, 권리분석상 인수 부담이 없는 점과 향후 명도 절차 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 분석 결과와 감정가의 괴리를 감안하여, 약 70~80% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석을 기반으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.