나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94218 [10] 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근으로
"진안동행정복지센터, 진안초.중학교" 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)
제2층 제201호 외 35개호수로서,

외벽 : 석재(ALC) 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

기호(1),(10) : 방3, 욕실2, 주방및거실 등
기호(2)-(6),(8),(9),(11)-(15),(17),(18),(20),(24),(26),(27),(29)-(33),(35),(36)
: 방1, 욕실, 주방및거실 등
기호(7),(16),(19),(25),(28),(34) : 방2, 욕실, 주방및거실 등

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 단지형연립주택 건물 부지로 이용중.

인접 도로상태등

북서측 폭 약12미터, 폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지
및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전호실 임대중으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94218 (10)

소재지: 경기도 화성시 진안동 590-1 하이안 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 307,000,000원

면적:

토지: 37.76㎡ (약 11.42평)

건물: 51.21㎡ (약 15.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "다람산공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역으로, "진안동행정복지센터", "진안초.중학교" 등이 인접해 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 12미터, 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리

을구 1번 근저당권 (수지신용협동조합, 2022-02-25 접수, 채권최고액 3,600,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 문

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-14

확정일자: 2024-06-14

배당신고일자: 2024-11-20

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-06

확정일자: 2022-03-30

배당신고일자: 2024-05-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2.3. 상권분석

주변 근린생활시설

본건 인근에 주거지역으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

인근 공공시설

진안동행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있어 행정서비스 이용이 편리합니다.

2.4. 생활정보

교육시설

진안초등학교, 진안중학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편입니다.

편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능하며, 대중교통을 통한 접근성도 고려할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

입력된 주변 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례에서 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* '대원B동' (1986년식, 52.38㎡)은 2026년 5월 10,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 663만원 수준입니다.

* '정림팰리스' (2014년식, 47.59㎡)는 2026년 5월 17,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,216만원 수준으로, 신축 및 다세대 유형의 시세를 반영합니다.

* '삼익가,나동' (1991년식, 35.76㎡)은 2026년 5월 9,100만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 841만원 수준입니다.

현재 본 물건의 감정가는 307,000,000원 (약 1,982만원/평)으로, 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 높은 것으로 분석됩니다. 특히 1986년식의 '대원B동' 거래 사례와의 격차가 큽니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종, 제3종 구역

* 성장관리권역

상기 제한사항들은 개발 및 건축 관련 행위에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타 참고사항

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택) 제2층 제201호 외 35개호수). 외벽 석재(ALC)마감, 내벽 벽지/타일마감, 창호 하이샷시.

* 이용상태: 본건(301호)은 방3, 욕실2, 주방 및 거실 등으로 이용 중으로 추정됩니다. (호수별 이용상태 상이, 감정평가서 요약 참조)

* 설비내역: 위생 및 급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 등.

* 임대 현황: 전호실 임대 중으로 확인됨.

3. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 연립주택으로, 주변에 공원, 행정복지센터, 학교 등 편의시설과 공공시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 하지만 최근 거래된 유사 물건들의 시세 대비 감정가가 높은 편이며, 토지이용계획상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 일부 제한사항이 존재합니다. 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

4. 투자 포인트

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적음.

5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 주변 실거래가 시세 차이 존재.

* 비행안전구역 등 일부 토지이용 제한사항으로 인한 제약 가능성.

6. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가(307,000,000원)와 주변 시세, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래된 유사 물건들의 시세가 평당 약 663만원에서 1,216만원 수준인 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가(약 1,982만원/평)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰 가능성과 투자 수익률을 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 시세 재확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.