나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [33] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (33)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층805호

* 용도: 오피스텔, 도시형생활주택

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 11.01㎡ (약 3.33평)

* 토지지분: 11.01㎡ (약 3.33평)

* 건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

* 건물지분: 29.08㎡ (약 8.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건축물정보:

* 건물명: Queens Place

* 총 층수: 9층

* 본건 위치: 8층 805호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 5월 14일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 동수원신용협동조합 근저당 (2021-05-27 접수)

* 소멸되는 권리:

* 을1: 동수원신용협동조합 근저당

* 을2: 케이씨유2411유동화전문유한회사 임의경매 (본건)

* 을3: 남궁* 주택임차권

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음. 물건명세서상 지상권개요는 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 설정은 확인되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남궁*

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2024-03-18

* 확정일자: 2024-03-20

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 수원시청, 수원KBS센터 등 공공기관 및 방송국이 인접해 있으며, 상업시설이 밀집된 지역입니다. '인계박스' 지역은 대표적인 유흥업소 밀집 지역으로 알려져 있습니다.

* 주요 이용객: 직장인, 대학생 등 젊은층 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

* 임대 현황: 본 건을 포함한 건물 내 대부분의 호실이 임대 중이며, 임대 시장은 활성화되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 수원시청역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 수원시청, 롯데백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑몰과 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 공공시설: 인계동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 녹지/휴식공간: 수원천, 효원공원 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시청역 인근 나혜석거리 등에서 '혐중 시위'가 발생한 사례가 있어, 집회나 시위 가능성에 대한 잠재적 영향은 고려할 수 있습니다. 군사시설 보호법상의 비행안전제6구역(전술) 규제 지역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보: 채권이 유동화된 물건으로, 추가적인 권리관계 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 공동 담보 설정 여부도 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 상황에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리: 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 향후 건물 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력은 없으나, 배당 절차상의 변수 발생 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역 초역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 오피스텔입니다.

* 29.08㎡의 건물 면적은 1~2인 가구에 적합하며, 수원시청 및 KBS센터 등 업무 지구와 인접해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 부담할 보증금이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특성과 최근 부동산 시장의 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수원시청역(지하철 1호선) 도보 5분 이내 거리.

* 직주근접성: 수원시청, KBS센터 등 주요 업무 지구 인접.

* 탄탄한 배후 수요: 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 권리관계 명확: 법적 인수 부담이 적음.

* 소형 면적: 관리 용이 및 높은 회전율 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 243,000,000원

* 시세 분석: 주변 유사 면적(약 30㎡) 오피스텔의 최근 거래가 및 호가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 파악됩니다. 특히 퀸즈플레이스 건물 내에서는 21평형이 1억 9천만 원에서 3억 6천만 원 사이로 거래되는 것으로 나타나 있으나, 이는 면적 및 층수에 따라 편차가 큽니다.

* 본 물건의 감정가(243,000,000원)는 현재 시장에서 파악되는 시세 범위의 상단에 위치하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 235,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* 경매 물건의 낙찰가는 당일 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.