나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [36] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인계동은 수원시청을 중심으로 한 행정 및 상업 중심지로, 다양한 편의시설과 관공서가 밀집해 있습니다.

* 수원시청역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하여 직장인들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 수원KBS센터, 로데오거리 등 문화 및 상업 시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물이 오피스텔과 도시형생활주택으로 혼합되어 있어, 1~2인 가구의 임대 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

* 향후 수원시의 도시 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원시청역(지하철 1호선) 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 수원시청, 인계동행정복지센터, NC백화점, 롯데백화점, CGV, 각종 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 수원KBS센터, 올림픽공원, 효원공원 등 문화 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 채권 총액: 57억 4천만원 이상의 높은 채권 총액은 본 건의 담보 가치나 시장 상황에 대한 금융기관의 평가가 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔 및 도시형생활주택의 공급 증가 추세에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리 관계: 비록 본건의 임차인은 대항력이 없으나, 권리분석 시 등기부 상 모든 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 퀸즈플레이스 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 감정가 대비 인수해야 할 보증금이 없는 권리 관계는 투자 진입에 긍정적인 요소입니다. 그러나 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권 입지: 뛰어난 교통망과 행정, 상업 시설 밀집 지역으로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 양호한 상태 유지.

* 인수 부담 없음: 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 지역 발전 가능성: 수원시의 중심 상업 지역에 위치하여 향후 도시 발전 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 252,000,000원

* 본건은 오피스텔 902호로, 전용면적 29.87㎡ (약 9.04평)에 해당합니다.

* 현재 수원시 팔달구 인계동 지역 오피스텔의 시세는 유사 면적 (20-30㎡대) 기준으로 평균 2억 2천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 거래되고 있습니다.

* 퀸즈플레이스 902호의 감정가는 252,000,000원이며, 이는 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 건물의 상태, 층수, 향, 내부 마감 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 대비 적정 수준에서 낙찰 받는 것이 중요합니다.

* 현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.