나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [32] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (32)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 423,000,000원

토지면적: 20.10㎡

건물면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

1.3. 건물 정보

건물명: 퀸즈플레이스

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 / 지상 9층 중 8층

사용승인일: 2021년 5월 14일

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 '퀸즈플레이스' 건물 내에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 관공서 및 공공시설이 소재합니다. 또한 상업 및 주거 시설이 밀집된 지역으로 유동인구가 풍부합니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 수원시청역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (동수원신용협동조합, 5,531,520,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

소멸 권리: 본 건의 등기부등본상 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑2 압류, 갑3 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 손 (보증금 260,000,000원)

전입일자: 2023-01-30, 확정일자: 2025-01-02, 배당신고일자: 2025-01-13

대항력: 없음 (법원 자료상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 이는 임차인의 보증금 260,000,000원이 경매를 통해 소멸되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

수원시청역을 중심으로 형성된 중심 상업지구로, 관공서, 금융기관, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 분포하여 풍부한 배후 수요와 높은 유동인구를 자랑합니다. 오피스텔 및 도시형 생활주택이 다수 분포하며 지역 경제의 중심 역할을 하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

퀸즈플레이스 건물의 21평형(98A/B/C, 53.09㎡) 타입이 존재하나, 해당 면적에 대한 구체적인 매매가는 직접적으로 제시되지 않았습니다. 인근 오피스텔의 경우, 20평대 초반(약 66㎡) 매물이 3억 8천만원 내외에 거래되는 사례가 확인됩니다. 13평형(약 43㎡) 단위는 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 선에서 매물이 확인되는 점을 고려할 때, 본건(53.09㎡)의 시세는 약 3억 8천만원 ~ 4억원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 롯데백화점, CGV, 홈플러스 등 다양한 행정, 상업, 문화 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

5.2. 주변 시설

대중교통 이용이 편리하며, 수원시청을 중심으로 각종 공공기관 및 금융기관 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 시장 리스크

수원시 내 오피스텔 공급량 증가에 따른 공실률 상승 가능성이 있습니다. 다만, 수원시청 인근의 핵심 입지는 공실 위험을 상대적으로 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차상 채권 관계의 변동성이 있을 수 있으나, 이는 일반적인 경매 물건에서도 발생할 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 수원시청 인근이라는 최상급 입지를 바탕으로 뛰어난 생활 편의성과 높은 투자가치를 지니고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리나 부담이 없다는 점 또한 매력적인 요소입니다. 오피스텔로서의 활용도가 높아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 핵심 도심 입지: 수원시청역 초역세권으로 행정, 상업, 교통의 중심지에 위치.

* 경매 투자의 장점: 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 가능성.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 부담 최소화.

* 다목적 활용 가능성: 오피스텔 및 도시형 생활주택 혼합 건물로 다양한 수요층 확보.

8.2. 향후 전망

수원시의 지속적인 도시 개발 및 지역 경제 성장과 함께 본건의 가치 상승이 기대됩니다. 우수한 입지 조건으로 인해 안정적인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 '퀸즈플레이스' 건물의 53.09㎡(21평형) 타입에 대한 직접적인 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 인근 유사 평형(23평형) 오피스텔의 매물이 3억 8천만원 내외에 호가가 형성된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 약 3억 8천만원 ~ 4억원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 4억 2천3백만원보다 낮은 수준입니다.

9.2. 산정 근거

본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 및 현 시세, 그리고 경매 투자의 일반적인 수익률을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정했습니다. 시세 수준을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익 및 임대수익을 확보하는 것을 목표로 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

360,000,000원 (3억 6천만원)

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 제안이며, 실제 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 확인하고 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.