나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [31] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경708 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2번지, 퀸즈플레이스 8층803호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

감정평가액은 424,000,000원이며, 토지 면적은 20.17㎡(약 6.10평), 건물 면적은 53.26㎡(약 16.11평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유동화물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 소재하고 있습니다.

주변에는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 관공서 및 방송 관련 시설이 인접해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

해당 호실은 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 완비되어 있습니다.

토지는 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황에 따르면, 임차인 손영욱은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

전입일자는 2023년 6월 2일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 명도에 대한 금전적 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, '유동화물건'이라는 특수성이 있어, 등기부등본 및 관련 서류를 통한 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 수원시청역을 중심으로 한 중심상업지역 및 행정타운에 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 관공서, 방송국, 오피스, 상업시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 다수의 아파트 단지가 있어 주거 수요 역시 뒷받침됩니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설이 없어 쾌적한 상권 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 시내외를 잇는 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 자랑합니다.

편의시설: 수원시청, 롯데백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업, 문화, 의료 시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

주거환경: 관공서 및 업무시설 밀집 지역으로 비교적 정돈된 도시 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건: '유동화물건' 표기로 인해 일반 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있습니다. 관련 법규 및 추가 확인이 요구됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획시설의 적용을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 현황: 대부분 임대 중이라는 점은 긍정적이나, 임대차 계약 조건 및 명도 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. (본건 803호는 인수 부담이 없습니다.)

부합물(다락방): 901호~904호에 다락방이 있다는 언급이 있으나, 본건 803호에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다. 실제 현장 조사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로서, 풍부한 임대 수요와 편리한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 복잡한 토지이용계획은 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다. 감정가는 4억 2천 4백만원이며, 시장 상황을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 수원시청역 초역세권, 행정 및 상업 중심지

편리한 교통: 지하철 및 광역버스망 이용 용이

안정적인 수요: 풍부한 직장인 및 배후 수요

낮은 명도 부담: 인수할 임차 보증금 없음

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 현재 시점에서의 구체적인 실거래가 및 유사 물건의 최근 거래 동향, 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 감정가는 424,000,000원이며, 인수할 보증금이 0원이므로, 이 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 유사한 규모와 입지의 오피스텔들이 대략 3억 5천만원에서 4억 5천만원 사이에서 거래되고 있음을 확인하였습니다. 본건의 경우, 감정가가 4억 2천 4백만원으로 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

경매 절차에서는 통상 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많으나, 물건의 고유 특성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 본건의 경우 제시된 감정가 및 현재 시세 범위를 고려하여, 공격적으로는 3억 8천만원대, 보수적으로는 4억 1천만원대 내외에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정 및 낙찰 가능성 예측을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 호실 상태 확인, 임대 현황 및 예상 수익률 분석, 그리고 경쟁 물건에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.