나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층602호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경708 (16) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층 602호이며, 건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)입니다.

감정가는 210,000,000원이며, 토지 면적 8.93㎡(약 2.7평)와 건물 면적 23.59㎡(약 7.1평)가 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 유동화물건 및 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치하고 있습니다. 인근에는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 관공서 및 편의시설이 자리하고 있어 행정 및 생활 편의성이 높습니다.

* 교통상황

수원시청역(수인분당선)이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 용이하여 시내외 이동이 수월합니다.

* 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 9층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 내부는 도시형 생활주택(원룸형) 또는 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중에 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 세장형 평지 위에 다세대주택 및 오피스텔 용도로 이용 중이며, 본 건 건물과 일괄하여 매각됩니다.

* 인접 도로상태

본 건의 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권(동수원신용협동조합, 2021-05-27)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박규태

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2025-03-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 박규태 씨는 확정일자보다 전입일자가 늦고, 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다. [cite: Provided info]

* 등기부 요약

* 소유권보존: 박영일 (2021-05-17)

* 근저당: 동수원신용협동조합 (2021-05-27, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박규태 (2021-06-04 확정, 2022-08-22 전입) - 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (2025-01-23)

등기부채권 총액은 5,701,520,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite: Provided info]

1.3. 상권분석

수원시청역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다. 수원KBS센터, 수원시청 등 공공기관 및 방송국이 인접해 있어 안정적인 임대수요 확보가 가능합니다. 인계동 지역은 수원시의 핵심 상업지구 중 하나로, 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

인근에 다수의 병원, 은행, 쇼핑 시설, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 수원시청, 행정복지센터 등 공공시설 이용도 편리합니다.

* 교통망

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등 현대적인 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: Provided info]

* 최근 매매 및 임대 동향

인근의 유사한 면적(약 17.59㎡)의 'I'MHOME' 다세대 주택이 2025년 12월 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: Provided JSON] 그러나 본 건 '퀸즈플레이스'는 2021년에 준공된 신축 건물로, 위치 및 건물 연식을 고려할 때 이보다 높은 가격 형성이 예상됩니다. 인근 오피스텔 시세는 평당 600만원대에서 900만원 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 이러한 경매 물건은 종종 복잡한 권리관계나 절차상의 지연이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 권리 분석 및 물건 명세서 확인을 철저히 해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가 대비 매우 높은 수준이므로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 박규태 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 관련 절차를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 역세권에 위치한 신축 오피스텔(도시형생활주택)로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 연식이 짧고 내부 설비가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 창출 모두에 유리할 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 복잡한 권리관계와 높은 총 채무액은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 인근 역세권으로, 수원시의 핵심 업무 및 상업 지구에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 내부 상태 및 편의시설이 우수하여 잠재 수요가 높습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 안정적 임대수요: 인근 관공서 및 상업시설 종사자, 대학생 등 잠재적 임차수요가 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원이며, 건물 면적은 23.59㎡(약 7.1평)입니다. 인근 유사 건물의 시세 및 본 건물의 입지, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 없고 명도 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가의 약 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.