나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [12] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층507호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경708 (12)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층507호

건물 정보:

- 건물명: Queens Place

- 사용승인일: 2021년 05월 14일

- 층수: 9층 중 5층

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

감정가: 206,000,000원

토지 면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물 면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내에 소재합니다.

주변으로는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 위치하여 행정 및 상업 시설 접근이 용이합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

토지는 세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접하고 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 동수원신용협동조합의 근저당권 (을1, 2021년 05월 27일 접수)

등기부 요약:

- 소유권보존 (갑1, 2021-05-17)

- 근저당 (을1, 2021-05-27) 동수원신용협동조합, 말소기준권리

- 주택임차권 (을2, 2024-01-16) 김주환, 말소 (전입 2021-07-05, 확정 2021-06-08)

- 임의경매 (갑2, 2025-01-23) 케이씨유2411유동화전문유한회사, 말소

- 압류 (갑3, 2025-11-20) 수원시, 말소

임차인 현황:

- 임차인: 김주환 (김 )

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-07-05

- 확정일자: 2021-06-08

- 배당신고일자: 2024-01-16

- 대항력: 없음

- 비고: 말소예정

인수 보증금 합계: 0원

위 권리분석 결과, 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 '퀸즈플레이스' 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

건물은 2021년 5월에 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

주변으로는 수원시청, 상업시설, 행정복지센터 등이 밀집해 있어 젊은층 및 직장인의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보(JSON 분석)에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택이 2025년 12월 약 72,000,000원 (17.59㎡ 기준, 약 409만원/㎡)에 거래되었으며, 2026년 7월에는 71.18㎡ 면적이 290,000,000원 (약 407만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 206,000,000원 (23.21㎡ 기준, 약 887만원/㎡)으로, 제시된 주변 시세와 비교 시 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있거나, 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 9층 중 5층에 위치합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 냉/난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

주변에는 수원시청, KBS센터 등 공공기관 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주요 편의시설로는 수원시청, 롯데백화점(AK플라자 수원점), CGV, 각종 음식점 및 은행 등이 차량으로 단거리 내에 위치합니다.

인근에 공원 등 녹지 공간이 상대적으로 부족하지만, 수원시청역을 통한 교통 접근성이 우수하여 시내 이동이 편리합니다.

현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보: 채권 회수를 위한 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 관련 서류 확인에 주의가 필요합니다.

감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정가는 약 887만원/㎡로, 주변 시세(약 400~410만원/㎡)와 큰 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 명도 또는 재매각 시 예상치 못한 가격 조정이 필요할 수 있음을 의미합니다.

높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 약 56억원에 달하여, 채권자들의 경매 신청 및 진행 가능성이 높음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근에 위치한 역세권 신축급(2021년 준공) 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 우수한 편입니다.

주변 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수되는 권리 사항은 없으나, 감정가가 주변 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 추정되어 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신 건물(2021년 준공)로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

수원시청역 역세권으로 교통 편의성이 매우 우수합니다.

행정기관 및 상업시설 밀집 지역으로 1인 가구 중심의 탄탄한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

급격한 시세 변동이 적은 안정적인 도심 상권에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

건물 면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

- 유사 면적(17.59㎡, 2015년식)의 거래 사례: 약 409만원/㎡ (72,000,000원 / 17.59㎡)

- 이를 본건 면적(23.21㎡)에 적용 시 예상 가치: 약 95,000,000원 (23.21㎡ * 409만원/㎡)

- 본건 건물의 신축 연식(2021년)을 고려 시, 2015년식 대비 10~20% 가치 상승분을 적용하면 약 104,500,000원 ~ 114,000,000원 수준으로 추정 가능합니다.

종합 판단:

본건의 감정가(206,000,000원, 약 887만원/㎡)와 주변 시세(약 400~410만원/㎡) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가액이 실제 시장가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서, 경매 입찰 시에는 주변 시세 분석에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 시장가치는 약 95,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

경매 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으나, 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰 범위는 약 90,000,000원 ~ 110,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.