나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [19] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층605호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2번지에 위치하며, 도로명 주소는 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7 (인계동)입니다.

건물명은 퀸즈플레이스이며, 9층 건물 중 6층 605호입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 수원지방법원 2025타경708(19)입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

1.2. 물건 현황

용도는 연립주택으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

토지 면적은 6.70㎡(약 2.03평)이며, 건물 면적은 17.71㎡(약 5.36평)입니다.

토지 지분과 건물 지분은 각각 6.7㎡, 17.71㎡입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 158,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물에 위치합니다.

주변에는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '수원시청역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 2021년 5월 17일 박영일 명의로 등기되었습니다.

말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 외 수원지방법원의 임의경매개시결정(갑2, 채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사) 및 주택임차권(을2, 임차인: 박규남)이 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,686,520,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 박규남이 거주 중입니다.

보증금은 155,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 6월 23일, 확정일자는 2021년 6월 2일입니다.

임차인의 대항력은 없으며, 배당신고일자는 2025년 2월 25일입니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 늦은 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권)가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다. 임차인 박규남은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건이 위치한 인계동 지역은 수원시청을 중심으로 한 행정, 상업 중심지입니다. 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 공공기관이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 건축물 용도 분석

건축물대장상 본 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다. 이는 소형 주거 및 업무 공간의 수요가 꾸준히 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 속한 '퀸즈플레이스'는 원룸형 주거 및 오피스텔로 구성되어 단신 가구 또는 1~2인 가구에 적합한 환경입니다. 주변에 아파트 단지와 상업시설이 혼재하여 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설 및 공공기관

수원시청, 인계동행정복지센터 등 공공기관 이용이 편리하며, 수원KBS센터와 다양한 상업시설이 인접해 있어 문화 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 내 설비

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 냉난방 설비, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축물 사용승인일은 2021년 5월 14일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 따라서 건물 노후로 인한 즉각적인 하자 발생 가능성은 낮으나, 집합건물의 경우 공용부분의 관리 상태가 중요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 수원시청을 중심으로 한 행정 및 상업 밀집 지역으로, 현재까지 확인된 바로는 심각한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건입니다. 다만, 감정가(1억 5,800만원)와 유사 면적의 최근 실거래가(약 7,200만원) 간 상당한 차이가 존재하므로, 정확한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청 인근, 지하철역 접근성 양호

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 인수 부담 적음

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요 꾸준, 임대수익률 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 종합 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.59㎡)의 건물이 2025년 12월 24일에 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 13,533,834원의 시세입니다.

본건의 전용면적(건물면적)은 17.71㎡(약 5.36평)이므로, 이를 기준으로 환산한 시장 가격은 약 72,611,980원 수준으로 추정됩니다.

감정가 158,000,000원과는 큰 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치를 기반으로 산정합니다.

유사 면적의 최근 거래 사례가 72,000,000원임을 고려할 때, 경쟁 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 거래 사례보다 소폭 높은 금액으로, 경매 특성상 경쟁이 있을 경우를 고려한 가격입니다. 감정가가 높게 책정되어 있으나, 실거래가와의 괴리를 감안하여 시장가에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.