나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2, 퀸즈플레이스 4층405호

용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔)

감정가: 1억 5800만원

토지면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

건물면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 내 '퀸즈플레이스' 건물 4층에 위치하며, 인근으로 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다. 인계동은 수원시청을 중심으로 한 행정 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부에는 소유권보존, 근저당권, 임의경매, 주택임차권, 압류 등의 권리 내역이 등기되어 있었습니다. 말소기준권리는 동수원신용협동조합의 근저당권이며, 수원지방법원의 임의경매개시결정(2025타경708)이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 약 56억 9652만원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김송희

* 보증금: 1억 6500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 11일

* 확정일자: 2025년 05월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김송희는 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 동수원신용협동조합의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 김송희는 대항력이 없으며, 등록된 주택임차권 또한 말소 예정으로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 위치한 '퀸즈플레이스'는 2021년 준공된 도시형생활주택 및 오피스텔 건물입니다. 주변에는 수원시청, KBS센터 등 행정 및 방송 시설과 주거단지, 상업시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시장 동향 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 크기(17.59㎡)의 다세대 주택이 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래되었습니다. 본건 건물(17.71㎡)의 감정가는 1억 5800만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 본건은 9층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의/문화시설

수원시청, 수원KBS센터 등이 인근에 위치하며, 상업시설과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시결정 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물대장상 건물은 2021년에 사용 승인되었으나, 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다. (예: 도배, 장판, 설비 노후 등)

6.3. 기타 리스크

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 도시형생활주택/오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높아 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 수원시청역 초역세권, 행정/상업 중심지.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성 우수, 주변 편의시설 풍부.

* 임차인 보증금 미인수: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5800만원입니다. 제공된 주변 매물 시세 분석 결과, 유사 면적(17.59㎡)의 실거래가가 7,200만원 수준입니다. 감정가와 시세 간 상당한 격차가 존재하므로, 시세 기준 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 시세 및 감정가격을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 이는 실거래가를 반영한 가격이며, 향후 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.