나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이것은 기본정보를 제공하는 섹션입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (9)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2, 퀸즈플레이스 5층 501호

* 용도: 도시형 생활주택(원룸형) / 업무시설(오피스텔)

* 건물 연식: 사용승인일 2021년 5월 14일

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

* 건물면적 (전용면적): 17.16㎡ (약 5.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

이것은 물건의 입지 조건을 설명하는 섹션입니다.

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '퀸즈플레이스' 건물 내 5층 501호. 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재하여 행정 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획이 적용됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

이것은 권리관계를 분석하는 섹션입니다.

* 말소기준권리: 동수원신용협동조합 근저당 (을1)

* 등기부상 채권 총액: 5,681,520,000원

* 소유권: 박영일 (소유권보존, 갑1)

* 근저당: 동수원신용협동조합 (을1, 말소기준권리)

* 주택임차권: 장미성 (을2, 150,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (갑2)

* 압류: 수원시 (갑3)

* 임차인 현황:

* 장미성

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-22

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 상세 내용이 없어 권리 분석상 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

이것은 물건 주변의 상권 특성을 분석하는 섹션입니다.

* 본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변에 수원KBS센터, 행정복지센터 등 공공기관이 다수 위치하고 있으며, 다양한 편의시설과 주거단지가 혼재되어 있어 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 도시형 생활주택 및 오피스텔 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 상권입니다.

* "대부분 임대중임"이라는 정보는 해당 건물 내 임대 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

이것은 해당 물건과 관련된 생활 정보를 제공하는 섹션입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 5층 501호.

* 건물 외관: 외벽 석재붙임 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 하이샷시.

* 이용 상태: 본 호실은 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (건물 전체는 도시형 생활주택 및 오피스텔로 복합 이용)

* 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 수원시청, 행정복지센터 등 관공서가 인접해 있으며, 상업시설 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보:

* 건축허가일: 2019년 3월 27일

* 사용승인일: 2021년 5월 14일

* 건물 전체 면적: 총면적 2564.42㎡, 대지권 면적 518.8㎡

1.5. 잠재적 리스크

이것은 투자 시 고려해야 할 잠재적 위험 요소를 분석하는 섹션입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 56.8억원으로, 감정가 1.54억원 대비 매우 높아 채무 부담이 큰 상태입니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 유동화된 채권이나 공동담보 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수성이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. (제공된 정보 내에서는 구체적인 위험 요소를 특정하기 어렵습니다.)

* 임차인 관련: 임차인 장미성의 경우, '대항력 없음'으로 명시되어 매수인에게 대항할 수 없는 권리로 파악됩니다. 또한, 등기부상 주택임차권(을2)도 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실무상 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

이것은 앞선 분석 내용을 종합한 의견입니다.

* 본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 신축 건물(2021년 사용승인) 내 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 등기부상 채무액이 매우 높고, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없다는 점은 명도 측면에서 긍정적입니다.

* 감정가는 154,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가(약 72,000,000원)와 비교했을 때 감정가에 대한 검토가 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

이것은 본 물건의 투자 가치를 높이는 요소를 설명합니다.

* 우수한 입지: 수원시청, 행정복지센터 등 주요 관공서 밀집 지역으로, 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다.

* 역세권: 수원시청역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 17.16㎡ (약 5.20평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 사무실 수요 공략이 용이합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

이것은 현 시세 분석을 바탕으로 한 예상 입찰가 제안입니다.

* 주변 최근 실거래 사례 분석 결과, 2025년 12월 거래된 'I'MHOME' 건물의 17.59㎡ 면적 물건이 72,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건(17.16㎡)과 유사한 면적 및 용도입니다.

* 본건의 감정가는 154,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 것으로 판단됩니다.

* 본 물건의 입지, 신축 건물이라는 점, 그리고 경매 물건으로서의 할인율을 고려하되, 실거래가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 따라서, 실거래가(72,000,000원)와 감정가(154,000,000원)의 차이를 감안하여, 보수적으로 접근하되 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 약 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.