나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 9층906호

용도: 오피스텔

감정가: 359,000,000원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

토지지분: 16.65㎡ (약 5.04평)

건물면적: 43.97㎡ (약 13.29평) (전용면적 기준)

건물지분: 43.97㎡ (약 13.29평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내 9층 906호입니다.

인근으로는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등 주요 시설이 소재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 도보 거리에 버스정류장과 지하철 1호선 수원시청역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-30

* 확정일자: 2023-05-04

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고:

등기부 요약:

* 소유권보존: 박영일 (2021-05-17)

* 근저당권: 동수원신용협동조합 (5,531,520,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 윤도연 (190,000,000원, 말소)

* 압류: 수원시 (말소)

* 임의경매: 케이씨유2411유동화전문유한회사 (4,595,221,429원, 본건 경매개시결정)

총 등기부채권액: 5,721,520,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

권리분석상 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

주변에 관공서, 방송국, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

다양한 편의시설, 금융기관, 식당 등이 밀집하여 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 906호.

* 외벽: 석재붙임 마감.

* 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감.

* 창호: 하이샷시 창호.

* 이용 상태: 오피스텔 (방 1~2개 예상)

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 중앙 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 건물 내 자주식 주차 40대 가능.

준공일: 2021년 5월 14일.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 채권 양수도 절차 등을 거쳤을 가능성이 있으며, 일반적인 경매보다 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 공동 담보: 본건 외 다른 자산이 공동 담보로 제공되었을 수 있으며, 이는 채무 총액이 크다는 것을 시사합니다.

* 임대 중: 본 건물은 대부분 임대 중인 상태로, 명도 협의가 필요할 수 있습니다. (본건 906호는 다락방 유무 정보 누락, 다만 901-904호는 다락방 있음으로 명시되어 있어 유사한 구조일 가능성 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

신축 건물로 관리 상태가 양호하며, 주변 관공서 및 상업 시설 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상입니다.

권리관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다.

다만, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권의 희소성 높은 오피스텔 투자 기회.

* 수원시청, KBS센터 등 주요 시설 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 빠른 임대 회수 가능성.

* 주변 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

본건 소재지인 경기도 수원시 팔달구 인계동 일대의 유사 오피스텔(퀸즈플레이스, 전용면적 40~45㎡) 실거래가 및 매물 시세는 현재 약 3억 2천만원에서 3억 6천만원 범위에 형성되어 있습니다.

특히, 본건은 9층 고층에 위치하고 있어 이러한 시세보다 약간 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

감정가는 3억 5천 9백만원으로, 현재 시장가 대비 상단에 위치하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 입지 조건 상의 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

본 물건의 안정적인 임대 수요와 역세권 가치를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

경매 진행 상황 및 타 입찰자들의 움직임을 고려하여 유연한 입찰가 산정이 필요하나, 현재 시장 상황 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 3억 3천 5백만원 ~ 3억 4천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.