나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [26] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (26)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 7층705호

건물명: 퀸즈플레이스

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 겸용)

감정가: 424,000,000원

토지면적: 20.17㎡ (약 6.09평)

토지지분: 20.17㎡

건물면적: 53.26㎡ (약 16.11평)

건물지분: 53.26㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유2411유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '퀸즈플레이스' 건물 내 7층 705호입니다. 인근에는 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등 주요 관공서와 다림늘푸른아파트가 소재하여 행정 및 주거 기능이 발달한 지역입니다. 차량 접근성이 용이하며, 지하철 1호선 및 수인분당선 환승역인 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접합되어 있습니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역, 도시교통정비촉진법에 따른 도시교통정비지역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함됩니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 동수원신용협동조합의 근저당권(채권최고액 5,531,520,000원)입니다. 등기부등본상 확인되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (박영일, 2021-05-17)

* 근저당 (동수원신용협동조합, 2021-05-27) - 말소기준권리

* 주택임차권 (김한송이, 2025-06-16) - 말소 (전입 2023-07-07, 확정 2023-06-20, 배당신고 2025-04-09)

* 압류 (수원시, 2024-11-15) - 말소

* 임의경매 (케이씨유2411유동화전문유한회사, 2025-01-23)

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김한송이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-07

* 확정일자: 2023-06-20

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

김한송 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구:

해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 미배당금이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 수원시 팔달구 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 한 행정타운과 상업시설이 밀집된 중심 지역입니다. 주변에 수원KBS센터, 행정복지센터 등 공공기관이 다수 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔 및 도시형생활주택의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다. '퀸즈플레이스' 건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당하며, 주변에 유사한 형태의 주거 및 업무 복합 건물이 다수 존재합니다. 인계동 지역은 수원시의 주요 상권 중 하나로, 오피스텔의 경우 1억원대 초반부터 3억원대 중반까지 다양한 가격대의 매물이 거래되고 있습니다. 본 건물의 전용면적 53.26㎡(약 16.11평)은 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기이며, 이러한 평형대의 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 수원시청역(수인분당선) 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 수원시청, 인계동행정복지센터 등 행정기관이 밀집해 있어 관공서 이용이 수월하며, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 우수합니다. 건물 자체적으로는 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화물건으로, 복잡한 금융 구조가 있을 수 있습니다. 공동담보 물건일 경우, 해당 물건 외 다른 담보물의 경매 진행 여부에 따라 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 57억원을 상회하여 채권 규모가 상당히 큰 편입니다. 이는 경매 진행의 주요 원인이 될 수 있으나, 낙찰 후 소멸되는 권리에는 영향이 없습니다.

* 건물 내 화재 발생 이력: 과거 인근 오피스텔에서 화재가 발생한 사례가 있으나, 본건 건물 자체의 특정 화재 위험에 대한 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시의 핵심 업무 및 행정 중심지에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 수원시청역과의 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 편의시설이 풍부하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 보증금이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부상 깨끗한 물건을 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 유동화물건 및 공동담보라는 특수성은 있으나, 현 단계에서는 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 요소는 적어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수원시청역 인근의 행정, 상업 중심지로 풍부한 임대 수요 기대

* 편리한 교통: 지하철역 도보 이용 가능, 광역 접근성 우수

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건물 상태

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인 없어 인수 부담 없음

* 임대 수익 기대: 도시형생활주택 및 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 추구 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 424,000,000원입니다.

최근 인계동 퀸즈플레이스 및 인근 오피스텔의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 16평형)의 오피스텔 매매가는 대략 3억 8천만원에서 4억 5천만원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

감정가는 해당 시세 범위 내에 위치하고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 경매 물건의 특성상 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰에 참여하는 것이 유리할 수 있습니다.

현재 시점을 기준으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 유사한 수준인 4억 2천만원 ~ 4억 4천만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 주변 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.