나이스옥션 법원경매 수원 2025타경708 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층601호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동내 ' 퀸즈플레이스' 건물내에 위치하며, 인근으로
수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역""이 소재하여
대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 401호 외 39개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1) ~ (23) 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(24) ~ (40) 오피스텔(방1~2개)로 이용중임.(기호 35 ~ 38호는 다락방 있음)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대부분 임대중임.

- 901호 ~ 904호는 다락방(부합물) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경708 (15)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1020-2 퀸즈플레이스 6층601호

용도: 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔) (공동주택)

감정가: 154,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 6.50㎡ (약 2.0평)

건물 면적: 17.16㎡ (약 5.2평)

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2019년 (사용승인 2021년 5월 14일)

구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 6층 601호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원KBS센터, 인계동행정복지센터, 수원시청 등이 인근에 소재합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

- 말소기준권리: 동수원신용협동조합 근저당 (을1)

- 주요 권리: 소유권보존(갑1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑2)

- 등기부채권 총액: 5,671,520,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-24

확정일자: 2021-05-24

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 있음

3.3. 권리 인수/소멸 분석

- 본 건은 대항력 있는 임차인(박 )이 존재합니다.

- 임차인의 주택임차권(을2)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인에게 보증금을 직접 지급할 필요는 없으며, 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인은 해당 물건에 계속 거주할 권리를 가질 수 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이며, 대부분 임대 중입니다.

4.2. 주변 실거래가 비교 (매매)

- 유사 면적(17.59㎡, 2015년 건축)의 "I'MHOME" 물건이 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다.

- 본 건의 감정가는 154,000,000원으로, 유사 물건 실거래가 대비 약 2.1배 높아 시장 가격과의 괴리가 큰 것으로 판단됩니다.

4.3. 평당/제곱미터당 가격 비교

- 본 건 감정가 기준: 약 29,615,385원/평 (17.16㎡ / 약 5.2평)

- 비교 물건(I'MHOME) 실거래가 기준: 약 13,584,906원/평 (17.59㎡ / 약 5.3평)

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비 내역

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 외벽: 석재붙임 마감 등

- 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등

- 창호: 하이샷시 창호 등

- 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉/난방설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 공공기관

- 수원KBS센터, 수원시청, 인계동행정복지센터 등 관공서

- 다수의 상업시설 및 주거 단지 인접

5.3. 기타 참고사항

- 본 건 601호는 다락방 정보가 없습니다.

- 대부분 임대 중이며, 일부 호실(901호~904호)은 다락방(부합물)이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 재산권 행사 제약

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(140,000,000원)은 경매 배당을 통해 해결될 것으로 보이나, 임차인의 법적 권리(계속 거주 등)는 매수인에게 인수됩니다. 이는 향후 명도 또는 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 감정평가액과 실거래가 간의 큰 차이

- 본 건의 감정가(154,000,000원)가 유사 물건의 실거래가(72,000,000원)보다 현저히 높아, 감정가 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보 관련 특수성

- 본 물건은 유동화 물건으로, 관련 법규나 절차가 일반 경매와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

- 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인 존재와 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 주요 리스크 요인입니다. 임차인과의 관계 설정 및 시장 가격을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 잠재력 (리스크 고려)

- 현재 시장가치에 근접한 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 차익 실현이 가능할 수 있습니다.

- 임차인과의 관계 설정 및 시장 가격을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8.2. 임차인 명도 후 활용 방안

- 임차인 명도 완료 시, 직접 거주 또는 전월세 임대 수익을 통한 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

- 본 건의 감정가는 154,000,000원이지만, 유사 물건의 실거래가(72,000,000원)와 대항력 있는 임차인(140,000,000원 보증금)의 존재 및 해당 보증금이 경매 절차를 통해 변제되는 것으로 간주되는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

- 예상 입찰가: 95,000,000원

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